недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/блогиТенденции рынка

Про желание открыть своё АН

13 418 15 Блог специалиста 72
Про желание открыть своё АН

Недавно одна девушка задавала здесь вопрос про то, чтобы открыть своё агентство недвижимости и с чего ей начать. У меня нет своего АН, точнее оно есть в виде ООО/ЮЛ.

Во-первых, чтобы начать самостоятельно, придётся много лет практиковаться. Иначе такой риэлтор-директор будет напоминать того же клиента, который считает, что он тоже так может (провести сделку) как любой риэлтор. Уже много раз было сказано, что ни одна сделка не такая как другие.

Другая она потому, что она складывается из многих аспектов – из ситуации продавца и покупателя, может быть это цепочка. Наличные деньги или ипотека. Если ипотека, то многое зависит ещё от банка. А может быть покупка осуществляется за счёт субсидии. Бывают разные основания прав собственности, разные истории квартир. Налогообложение и даже психология поведения и вообще ещё много чего, что не охватишь одной статьёй. Разные формы расчётов, разные договоры аренды ячеек. В конце концов пишутся учебники по 800-1000 страниц только по вторичке.

В закрытом чате здесь на ЦИАНе кто-то из специалистов написал, что берясь за работу, в процессе переговоров с клиентом выясняется, что всё должно быть иначе, чем он озвучил по телефону. А моя коллега с 20-летним стажем говорит, что "каждый раз я понимаю, что многого не знаю" и она права. Каждый раз, что-то новое. Но это и понятно, слишком обширная сфера и постоянно меняющееся законодательство, которое ДАЖЕ влияет на ценообразование.

Во-вторых помимо знаний в сфере недвижимости возникает и другая "головная боль". Не то, чтобы я призываю не открывать своё АН, а наоборот, если есть желание, то это должно быть осознано.

Зарегистрировать свою фирму проблем не возникает и обойдётся это (из моей практики на 2014-й год) 4 000 госпошлина за регистрацию ООО, минимальный уставной капитал 10 000. Помимо этого возникают другие затраты. В принципе сейчас есть банки, которые открывают расчётные счета для компаний бесплатно и даже не берут за обслуживание, если нет движений по счёту. Но в основном обслуживание счёта обходится фирме 1 000 – 1 200 руб./мес.

Сюда мы плюсуем расходы на бухгалтера 3 000 – 5 000 в месяц. Соответственно бумажную волокиту мы на него и перебрасываем. Программное обеспечение для электронной отчётности 5 000 в год.

Это расходы по ООО. Примерные.

А дальше, если открывать офис, то появляются другие расходы. Аренда неплохого офиса (из личного примера), без мебели и техники в центре Москвы у метро Беллоруская, на ул. 1-я Тверская-Ямская, порядка 50 кв.м. 150 000 в месяц (на 2013-й год). Уборщик помещения. Расходы по базам недвижимости в зависимости от количества подключенных компьютеров. Поиск сотрудников очень тяжёлое занятие.

Плюс, работая в белую нужно знать, что с вычетом всех налогов и взносов прибыль очень мала, скажем процентов 10-15.

Если работать по УСН 6%, то кажется ничего. Но всё гораздо сложнее. Представим, что АН взяло за услугу 200 000. Из этой суммы мы вычитаем 6%, остаётся 188 000. Если зарплата агента составляет условно 50%, то он должен получить 100 000 (здесь я опускаю, что у него вычитается 13% поскольку я говорю о расходах ООО). Помимо этого есть обязанность по уплате взносов в ПФР 22%, ФСС 2,9%, ФФОМС 5,1%, которые пока выплачивает ООО, а не сотрудник самостоятельно, т.е. ещё -30%. Да, ремарка – именно столько Вы не дополучаете от своей зарплаты. Т.е. сотрудник любой организации с зарплатой 100 000, мог бы получить не 87 000, а 130 000 (43% от зарплаты уходит в бюджет), если бы не такие проценты по налогам и взносам. Но это так – отступление.

Возникает куча бумажной волокиты, которая отнимает много времени и сил. По мимо этого, вы как учредитель и генеральный директор должны взаимодействовать с другими организациями, с арендодателями, контрагентами, организациями предоставляющими услуги и даже брать часть работы своих агентов на себя. Согласовать размещение вывески компании на фасаде дома тоже очень тяжело.

Если захотите избавиться от части волокиты, тогда придётся нанимать других специалистов или хотя бы секретаря.

Естественно АН существуют и работают, но желающим открыть своё АН нужно заранее понимать, то работать они будут с 8:00 до 1:00 потому, что помимо самой риэлторской деятельности есть ещё больше обязанностей по самому ЮЛ.

На самом деле это всё очень интересно и это новый положительный опыт как не крути. Потребуется даже дисциплина, разносторонние навыки, умение вести переговоры и умение держать швабру в руках. Но хочу отметить, что всё-таки этой работой девушкам лучше не заниматься. Ведь тогда она не сможет уделять время детям и мужу. Сложная предпринимательская деятельность меняет женщину. В ней вырабатываются мужские качества и порой в семье она будет доминировать над мужем, который будет вторым, а не главным, а для детей это не очень хороший пример.

Поэтому женщинам всё-таки лучше оставаться женщинами. Участвовать в этой деятельности, но в качестве помощницы мужчины, который по природе своей должен быть добытчиком. И прежде чем открывать своё АН, подумать десять раз и подойти к этому вопросу взвешенно.

И напоследок. Открыть своё ООО очень легко, а вот ликвидировать (закрыть), поверьте очень тяжело из-за юридических проволочек. Это кабала, которая даже, если не вести деятельность будет требовать затрат времени и денег на содержание бухгалтера и постоянные отчётности. Поэтому, возможно лучше работать агентом в АН. 

Комментарии 15
Александр Черный16 февраля 2018, 15:09

Полностью согласен и спасибо за обьективность

Ответить
Альберт Садыков

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
16 февраля 2018, 15:51

А между тем, основная масса руководителей АН, это женщины и девушки ))))

Ответить
Ринат Мангушев16 февраля 2018, 21:12

Ну и плохо ). Вообще женщины кончились, да и мужчины тоже. Все строят карьеру. А зачем?

Илья Миронов16 февраля 2018, 21:46

Как я представляю, зачем нужно открывать АН, так это нужно опытному риэлтору, для того что бы перепоручить текучку по сделкам и иметь доход.
Одним он платит что бы те бегали и листовки расклеивали. Вторым платит что бы те звонки наяривали по телефону. Третьим платит что бы бегали и смотрели квартиры. Четвертого загружает работой для юридической и буквоедческой работы. Ну а он сам приходит просто и сделки совершает. (видел я такие иерархии в некоторых конторках)...
Выхлоп получается несколько больше, чем если бы...

А офис уже давно лишь пыль в глаза и лишний расход бюджета. Он нужен действительно крупным АН для дисциплины и организации работы. Но там и КиПиАй, и требования и проч...

В сущности основной доход АН как я понял идёт не со сделок, а со срочного выкупа и поиска таких срочновыкупных квартир. Там маржа интереснее, чем с комиссионных.
Ну плюс еще и возможность заниматься илиткой на широкую ногу и заключать договорные отношения с 33 слонами на несколько более льготных и лояльных условиях.
--------------------------------
На себя несколько (ни сколько не) спокойнее. Сам себя пинаешь, сам себе выговоры делаешь за то что мало объектов. Сам себя увольняешь каждое воскресенье, и каждый понедельник сам себя нанимаешь на работу... В общем что так, что этак. Минусов можно везде найти.

Ответить
Ринат Мангушев16 февраля 2018, 21:57

Хороший комментарий, Илья ) Особенно правда - "Сам себя пинаешь, сам себе выговоры делаешь за то что мало объектов. Сам себя увольняешь каждое воскресенье, и каждый понедельник сам себя нанимаешь на работу..." )))

Срочный выкуп сейчас не очень выгоден, а вот 4-5 лет назад был смысл. Цены то падают и поэтому уже выкупать нужно ещё дешевле, а то некоторые "выкупщики" попали с висяками. Понакупили.

Илья Миронов16 февраля 2018, 22:45

Я так почему говорю уверенно про выкуп, сам чуть не подарил материнскому своему офису такой выкуп, с выгодой 2-3 млн. Да и при мониторинге циана ежедневно находятся в районе объявления, где позвонить не успеваешь уже аванс внесен. Просто никто не любит заморачиваться. А для такой тематики нужен отдельный штат мониторинга, и писать приложения, подписываться на объявления новые... Совсем иная специфика работы.

Ринат Мангушев16 февраля 2018, 23:29

Илья, мы это практиковали ) Полностью согласен.

Любовь7 ноября 2018, 14:35

Я с вами согласна,после таких блогов руки прямо опускаются что-либо начинать.

Елена Смирнова16 февраля 2018, 23:52

Ну для срочного выкупа надо еще мешок лишних денег иметь.

Ответить
Елена Смирнова17 февраля 2018, 0:21

Это не так много, в моем доме квартиры стоят дороже.

Ответить
Татьяна Назарова17 февраля 2018, 0:55

Открыла агентство в 1994 году. Существует до сих пор. Но тогда было легче начинать и развиваться. Сейчас второй раз не повторила бы.

Ответить
GM Capital Real Estate

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
18 февраля 2018, 1:23

Иногда вот так случайно заходим посмотреть мелькающие мнения и всегда хочется задать один вопрос автору :))) Если все так сложно как вы говорите, одни проблемы везде, налоги надо платить, арендовать офис и тд, то ЗАЧЕМ тогда вы лично открыли свою компанию ???? Зачем занимаетесь этим бизнесам, если все так сложно, большие вложения и т.д. Почему не пойти просто работать водителем автобуса и не иметь вообще не каких проблем и тем более не тратить время на дискуссии в ЦИАН для привлечения к своему аккаунту внимания и клиентов :))))

Ответить
Ринат Мангушев18 февраля 2018, 2:03

GM Capital Real Estate, уже устал отвечать на подобные вопросы, когда ответ на него содержится в тексте. То ли вы читаете не внимательно, то ли через строки.

Ринат Мангушев18 февраля 2018, 2:26

*невнимательно

Яна Беранек28 марта 2018, 18:25

У нас в Калифорнии часть населения зарабатывает на недвижимости подобно "челнокам" на шмотках в 90-е. Во время "подъема" рынка предприимчивые граждане получают лицензию агентов и торгуют получая легкие деньги. Когда рынок начинает "падать" они просто не продливают лицензию и продолжают заниматься своими основными видами деятельности. Количество таких "гастролеров" в разные периоды составляет от 25% до 33% от общей численности риелторов.

Ответить
редакцияeditorial@cian.ru