недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/блогиТенденции рынка

Стоит ли сейчас покупать квартиру?

4 204 7 Блог специалиста 25
Стоит ли сейчас покупать квартиру?

Руководитель офиса Vysotsky Estate в Тушино Екатерина Бунтовичева рационально отвечает на самый волнующий вопрос покупателей недвижимости.

Вне зависимости от состояния рынка — на дне он или на пике, падает или растёт — чтобы ответить на вопрос «А стоит ли сейчас покупать квартиру», нужно учесть множество факторов. Поэтому мы задаём так много вопросов, когда клиент приходит к нам с запросом купить квартиру: в первую очередь нужно понимать цель покупки. И тут, конечно, мы чего только не слышали в своей практике.

Давайте разберёмся: а для чего вообще покупают недвижимость? Глобально существуют две цели:

- для жилья,

- для инвестиций.

Квартира для жилья

Опустим подробности выбора. Локация, дома, инфраструктура, комфорт и прочее, безусловно, имеют ключевое значение. Но есть ещё финансовая целесообразность:

Если вы продаёте меньшую площадь и покупаете бОльшую (сюда относится и разъезд, когда надо купить несколько квартир взамен), по большому счёту всё равно, на каком рынке это делать. Дельта доплаты будет плюс минус одинаковая. Исключение составляют разные фонды: если вы переезжаете из старого фонда в новый, со временем разница между ними возрастёт.

Если вы продаёте бОльшую площадь и покупаете меньшую и есть необходимость вытащить некую сумму денег, тут надо считать целесообразность. Потому что, помимо цены продажи и покупки, нужно учитывать расходную составляющую: комиссии агентам (вы их платите даже тогда, когда думаете, что не платите — подробнее об этом можно узнать в ролике «Секреты рынка недвижимости» на нашем Youtube-канале), расходы по самой сделке, расходы на переезд и то, что потребуется вложить в новую квартиру. Может получится так, что вырученная сумма в чистых деньгах будет ничтожно мала.

Бывает, приходит клиент — нужно продать и купить, чтобы закрыть долги. Спрашиваю:

«А долг какой?»

«300 000 руб., тяжело платить…».

Пусть в меня полетят помидоры, но эти деньги проще заработать (особенно в Москве) — это первое. А второе — комиссии агентам за эту операцию будут больше, чем сам долг. То есть суммарно затрат будет тысяч 800, а долг составляет 300 тысяч. А ещё вы переедете в существенно худшие условия, и выбираться обратно будет сложнее.

Нам как агентам будет хорошо, а вам это зачем?

Я бы в данной ситуации ответила, что не надо продавать/покупать, надо заработать.

Ещё один пример: мы однажды честно отговаривали клиентов продать маленькую площадь в Москве и купить бОльшую в области. Это иллюзия улучшения комфорта. Не надо этого делать! Мы вас туда перевезём, через год вы придёте — мы повезём вас обратно. Мы заработаем аж 2 раза. Но вам это надо?

Эта история кончилась тем, что отговорить клиентов не получилось, и ровно через год ребята позвонили и сказали:

«Мы тут не можем больше жить — перевозите нас и обратно».

И из 65 метров (2-комнатная квартира) они вынуждены были переезжать в 42 метра на 1 этаже.

Продажа недвижимости в области и покупка в Москве для пенсии — ещё один странный способ обогащения. Математические расчёты показывают: чтобы окупить затраты на подобную операцию (при продаже/покупке равного жилья), нужно пенсию получать от 30 лет и выше.

Ну, и моё любимое — покупка в ипотеку. Сейчас снова полетят помидоры, но я буду стоять на своём:

Не надо покупать!

Аренда дешевле (я не считаю сроками 6 месяцев, когда рынок нечаянно вырос и вы угадали). Мы видели всякие примеры: и когда действительно было выгоднее купить в ипотеку, и когда на «потерянные» деньги можно было каждый день арендовать новое жильё.

Если смотреть глобально, в ипотеку целесообразно покупать при первоначальном взносе от 50% от стоимости квартиры (только не на суммах 50-60 миллионов). Можно покупать, если вы уверены, что в ближайшее время придут деньги и вы закроете ипотеку (проценты не успеют сожрать много денег). Иллюзия обладания квартирой затмевает мозг, и человек не считает, что вместе с обслуживанием квартиры на пробеге времени платёж фактически увеличивается чуть ли не в 2 раза. У меня есть расчёт своего примера (я целых 3 года жила с ипотекой), вышлю по запросу.

Покупка для инвестиций

Тут важно понимать, что инвесторов в России единицы. Основная масса — это игроки в казино и спекулянты в душе. Это повальные явление видно сейчас в 90% случаях «инвестирования» и происходит от полной финансовой безграмотности. Нас этому не учили, но и учиться хотят немногие. Проще жить в иллюзии «авось как-то случится», но потом они продают последнюю недвижимость (хорошо, если есть что продавать).

Лично я — стратег. Я не смотрю на короткие сроки в инвестициях, это не интересно. Но скажу честно: как и любого смертного, меня иногда накрывают эмоции:

«Кать, купи Теслу!»

«Кать, бери “битки” — там крутятся большие “бабки”!»

Затем вспоминается картинка, где настоящие бабки на карусели крутятся.

Я умею совладать с эмоциями, но так умеют не все.

Всё, что я дальше буду писать, касается очень длительных сроков инвестирования.

Я всегда спрашиваю клиентов:

«Какова цель инвестиционной покупки недвижимости?»

Ответы стандартные:

Сохранить деньги (не потерять) — у нас в крови страх потерять деньги, если они в деньгах, в банках, на депозитах и т.д.

Увеличить деньги — полная уверенность людей в росте рынка непобедима: никакие графики, никакие исторические данные не свернут с этой уверенности. Со временем я поняла — это у людей такая иллюзия контроля, ведь бетон можно пощупать.

Увеличить капитал — такое слышу крайне редко. Обычно подобная формулировка хоть как-то говорит о том, что человек задумывается о будущем. Но просчитывает всё равно мало кто.

Получать пассивный доход.

Первые два пункта касаются чувства безопасности – бетон видно и можно пощупать, поэтому кажется надёжным. Третий пункт, как правило, относится к верующим в то, что бетон растёт в цене. Ну, в рублях может и да, а вот если посмотреть в валюте... то точно нет.

На счёт четвертого варианта: бетон приносит пассивный доход, если сдавать его в аренду. Но надо, опять же, считать. Мало кто закладывает в модель расчётов расходы на налоги, страховки, ремонты и простои.

Теперь важные моменты. Любая инвестиция (не важно — бетон это или фондовый рынок) должна ложиться в финансовый план достижения самой дорогой цели в жизни (это накопления на будущее финансовое благополучие, чтобы, когда стукнет 70-75, не продавать последнюю в жизни квартиру — об этом мы рассказывали в статье «Последняя квартира в жизни, или Путь в никуда»).

Бетон ровно такой же актив, как и всё остальное на рынке, и, если его покупка «бьётся» в финансовом плане с достижением целей — можно покупать.

Например, вот история, почему лично я передумала покупать квартиру. Несколько лет назад я составляла свой финансовый план, исходя из моей финансовой ситуации (заработка и т.д.). Самая дорогая и дальняя цель в моём плане — пенсионные накопления. Параллельно с этим возникают другие глобальные расходы: образование детей, покупка недвижимости, смена автомобилей, путешествия. Что я увидела в итоге? Что по исходным данным, которые были в тот момент, через 10 лет у меня появляется определённая сумма накоплений. Квартира, которую я хочу, стоит 30 миллионов. И на графике было видно, как мой финансовый план уходит в глубокий-глубокий минус — порядка 20 миллионов — который я начинаю последующие лет 15-20 отдавать. А время идёт! И мне уже к концу этого срока будет 55-60 лет, и я опять с нуля начну что-то накапливать. Эта история не «бьётся» в финансовом плане с достижением главных целей. Поэтому проще действительно арендовать жильё, нежели обслуживать банк.

Цена входа в актив под названием недвижимость высокая, ликвидность низкая, а надёжность сомнительная.

Я бы для инвестиций рассматривала бетон как один из составляющих финансовой стратегии, один из активов в портфеле, если это необходимо для душевного спокойствия. Кому-то биткоины надо, кому-то — бетон.

У бетона есть неоспоримый плюс — это защита денег от собственных глупых поступков. Когда деньги в доступе, ими так и тянет воспользоваться то на отдых, то на постройку дачи, то на шубу. А вот продавать квартиру ради отдыха или шубы никто не будет. Это так называемая защита от дурака, которая просто спасёт от «проедания» собственного капитала. Но и не сыграет хорошо на длительном пробеге времени.

Поэтому, если вы понимаете, что это единственный приемлемый для вас способ не потратить деньги, надо покупать! Если это единственный актив, который даст возможность спать спокойно — надо купать. Если покупка вписывается в ваш финансовый план — надо покупать. Если недвижимость вам нужна для жилья, если вы определились, что эта покупка лет на 5-7, если это выгоднее аренды с учётом всех расходов — надо покупать.

Понравилась статья — ставь лайк.

Есть что добавить — пиши в комментариях.

Подписывайтесь на наш канал, чтобы не пропустить новые статьи!

Комментарии 7
Александр Дмитриевич15 ноября 2021, 16:54

Правильное эссе. Да вот беда: а) Граждане, что читают, нечего не понимают; б) Граждане, что читают, нечего не запоминают. Все людские неприятности от глупости и зависти.

Ответить
ID: 1858238624 ноября 2021, 22:29

можно ссылку на статью «Последняя квартира в жизни, или Путь в никуда»?

Ответить
ID: 1374838225 ноября 2021, 10:47

Тоже заинтересовало, прочитала. https://kaliningrad.cian.ru/blogs-poslednjaja-kvartira-v-zhizni-ili-put-v-nikuda-319816/ С выводами в статье не согласна, а вот комментарии все в "десятку"

Дмитрий25 ноября 2021, 20:21

дежавю, прошлым летом была эта статья. единственная разница - тогда еще ценник был вменяемый, сейчас покупать - понятно, что лет через 10-15, а может и 5-7 ценник по рынку догонит, но купить сейчас, понимая, что нынешний момент - пик цен, после неадекватного спекулятивного роста за счет накоплений и непосильных ипотек... очень сложно

Ответить
ID: 75180572вчера в 22:26

За аварийное жилье выдали компенсацию....у нас с дочерью есть квартира, живем в небольшом населенном пункте, дочери в дальнейшем нужна будет своя жилплощадь ( она сейчас студентка), но на квартиру в городе без ипотеки не хватает...влезать в ипотеку страшно и не хочется( мало ли что)...вопрос - положить деньги на депозит, или купить квартиру в нашем населенном пункте( потом дочь продаст, когда определиться с дальнейшими планами на жизнь)?

Ответить
ID: 2723126сегодня в 11:44

Конечно купить квартиру поприличнее, если хватает денег или есть возможность немного добавить для лучшего варианта. Пока ее посдавать. Главное- выбирайте ликвидный вариант по сегодняшним меркам.

Ответить
Алексей Фроловсегодня в 14:42

Ну дайте же "кинуть помидор" :-). Это про старый спор снимать/купить в ипотеку. Сразу оговорюсь, обе точки зрения правильные (или НЕ правильные). Все зависит от обстоятельств. Лично я сторонник мнения, что если ипотечный и арендный платежи отличаются не сильно и есть стабильная работа (иные НАДЕЖНЫЕ источники дохода) то ипотека лучше. Очевидно, что платить за свое, лучше, чем отдавать деньги "дяде". То что банки зарабатывают.. да, их никто не любит, кровопийц-ростовщиков. Но деньги "зватра" явно дешевле, чем деньги "сегодня" поэтому ипотека может быть вполне выгодным делом. Главное "рассчитать дыхание"

Ответить
Сейчас обсуждают
редакцияeditorial@cian.ru