недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/блогиТенденции рынка

Теория о "Своём покупателе"

3 551 20 Блог специалиста 62

У продавцов, а порой и риэлторов есть множество фраз, которые мы уже заучили и даже знаем когда они прозвучат и в какой ситуации. "Мы не торопимся", "Цены будут расти", "На каждую квартиру есть свой покупатель", "На рынке два дурака – один покупает, другой продаёт", "Потому, что я хочу/мне надо столько", "Я не буду продавать за бесценок" и т.д.

Но это всё от лукавого. Поскольку я достаточно часто провожу мониторинг рынка в определённых районах, то уже запомнил многие квартиры, которые продаются полгода, год, два, три. Одно время мне мозолила глаза 4-комнатная квартира на ул. Красного маяка, которая реально висела 5 лет, а её цена была изначально завышена на 5 млн. Периодически продавец её снижал и в итоге когда я её видел в последний раз, цена разнилась в 1 млн. между рыночной и указанной в объявлении. Наверное всё таки он нашёл "своего покупателя".

И здесь нам всё понятно, почему люди держат завышенные цены. Потому, что они увидели, что в соседнем дворе аналогичная продаётся за столько же. Или может быть потому, что сделали неправильный выбор ориентируясь на понравившейся вариант. Или помог оценить сосед, сказав, что свою он продал за столько же (3 года назад).

Своего покупателя, как показывает общая практика специалистов рынка, можно ждать бесконечно. А на падающем рынке именно так и будет до тех, пор пока продавец не осознает это. Упорство (упёртость) качество хорошее, но нужно его сочетать с необходимыми навыками в той или иной сфере, в которую человек попадает, чтобы результат был эффективным. Данную фразу нужно применять аккуратно и исходить из сегмента к которому относится продаваемый объект.

Нужно отдавать себе отчёт какой объект Вы (продавец) продаёте. Классика жанра какая-нибудь 9-этажная панелька в спальном районе. А теперь нужно учесть, что район делится на микрорайоны (кварталы), которых может быть свыше десяти. Таким образом в одном районе может насчитываться сотня и даже сотни аналогичных домов. В одном доме несколько подъездов, а в подъезде 28 (вычел 1-й и последний этажи) 1-комнатных квартир. И в итоге мы получаем бесперебойное появление новых конкурентов. Здесь поставив цену выше рынка ждать того самого покупателя нет смысла. Может конечно повезти, но лучше не рисковать, а получить своё, а не надеяться на большее.

Наверное некоторые догадываются, что сегодня покупатели ищут чем дешевле, тем лучше. Дешёвые продукты, технику, услуги. Иными словами сейчас люди экономят. Чек за корзину в супермаркете упал. Да в общем-то и количество покупок стало меньше. Вообще анализ рынка и покупательской способности может делать только человек, который постоянно находится в этой среде и как правило такими людьми являются риэлторы, аналитики, оценщики, экономисты, маркетологи.

Покупатели отдают предпочтение жилью, которое стоит дешевле. Это может быть новостройка в Московской области, а не в Москве. Или покупатель изначально планировал купить 2-комнатную квартиру, но в итоге переключился на 1-комнатную.

Теперь другой вариант. Застраивается новый микрорайон на пустыре. В строящихся домах, квартиры покупают всегда и потом многие сразу же почему-то их начинают продавать. По сей день находятся горе инвесторы. Просто о каких инвестициях может идти речь, если продукт падает в цене? И потом нет смысла продавать дороже чем застройщик. Т.е. в этом сегменте ждать своего покупателя тоже бесполезно, если цена выше чем у большинства представленных квартир.

Однако есть оправдание сей замечательной фразе – "Я жду своего покупателя". Своего покупателя порой приходится ждать очень долго и здесь уже даже дело не в цене и ставить её ниже рынка не нужно. Например машиноместо, или подсобное помещение в подвале дома, или дом за городом, в общем какой-то особенный объект, который может купить только человек, у которого есть конкретно в этом необходимость. Допустим опять же новый микрорайон с малоэтажной застройкой и паркингом. Здесь своего покупателя действительно можно ждать долго потому, что в паркинге машиноместо может купить только тот кто сюда переехал жить или приобрёл автомобиль. Подсобное помещение не каждому нужно и его может купить как правило кто-то новый из жильцов или при острой необходимости, поскольку наш менталитет любит хранить вещи на балконе.


Источник: Портал Рината Мангушева

Комментарии 20
Михаил Морозан

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
10 января 2018, 23:56

Ринат доброго времени суток!!! А есть противополжная категория "Я жду своего продавца и свою квартиру с ценой"...... и ходит на все просмотры как на просмотр многосерийного фильма по году-два))))))

Ответить
babkrot babkrot11 января 2018, 2:35

если рынок растет то покупатель дурак что ждет своего продавца. Если падает то продавец. Опять же есть люди которые говорят завтра покупаю имея 1 м....а через пол года говорят не вышло и таких покупателей тоже много. Хотя из жизни они как и квартиры появится поищут....и в спячку на пол года год и так по кругу.

Ринат Мангушев

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
11 января 2018, 11:07

Доброе утро, Михаил ) Сначала хотел написать, что таких не припомню, но вот и вспомнил. Действительно есть и такие. Их конечно меньше чем покупателей, но есть. Но всё же для покупателя на падающем рынке искать квартиру менее печально, поскольку он купит её дешевле. Если он конечно не "турист". Хотя порой "туристы" становятся покупателями.

Арсений11 января 2018, 10:31

Вся эта тема вертится вокруг вопроса ликвидности. Даже объекты с правильной ценой могут быть неликвидны и требовать время на поиск покупателя.
Вопрос к уважаемым экспертам - сколько надо ждать, чтобы понять что условная однушка в Чертаново "не в рынке"?

Ответить
Ринат Мангушев

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
11 января 2018, 11:23

Арсений, Вы немного противоречиво описали ситуацию. Если объект "неликвидный" и на него не находится покупатель, значит дело в цене (если при этом с рекламой всё в порядке и сами продавцы проводят показы как нужно). Поэтому ликвидность определяется ценой.

Если это классическая 1-комнатная квартира, пусть в спальном районе, то достаточно недели. Если за неделю звонков не было, значит с ценой, что-то не то. А реклама в целом должна занимать не более 2-3 недель. При этом не нужно бросаться деньгами на ветер и продвигать объявление дополнительными услугами. Всё таки условная однушка - это самый востребованный покупателями вариант. Конечно нужно брать в расчёт сезон. Но сезоны у нас уже давно сбились и летний порой преобладает над осенним. Даже январь-февраль при рыночной цене не будет препятствием. А если учесть нынешнее время, то я Вам скажу так, что не все покупатели успели осуществить покупку жилья перед Новым годом и в январе продолжат это делать.

Михаил Морозан

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
11 января 2018, 11:34

Параметров для оценки ситуации очень много и "выписать рецепт" сразу сложно.
При любом времени года(о чем правильно упомянул Ринат) временной интервал для подведения итогов порядка 3 недель.
Три недели это примерно одна волна покупательной способности, далее приходит новая...

Владислав11 января 2018, 14:23

Да чего уж говорить про "упертых" продавцов, тем более, если они квартиру не покупали, но получали. У них всегда квартира - предмет роскоши, знак превосходства над "нищебродами", и должна стоить нереально дорого.
Вопрос в том, что и риэлторы, которых я встречал - тоже живут по старинке. Вот зачем они берутся за такие объекты, и потом водят "туристов" порожняком для себя? Кроме того, по моим наблюдениям, прогнав порожняк, они никогда не перезвонят, не узнают мнения, не поспособствуют торгу потенциального покупателя с продавцом - ни разу не было. В общем, живут и сами по правилу "растущего рынка", когда клиент должен за ними побегать. Понятно, что их комиссия не сильно изменится, если они сегодня не будут торговаться ради сотни тысяч скидки, и им не хочется особо трудиться - результат почти не будет отличаться. Но будет ли результат сегодня, или через полгода - разве это им тоже не важно?

Ответить
Ринат Мангушев

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
11 января 2018, 15:12

Владислав, как правило такие агенты, о которых Вы пишите в этой сфере не остаются и уходят. Под лежачий камень вода не течёт. Следовательно нет никаких заработков, а как наверное Вам известно, в агентствах нет окладов, за редким исключением.

ID: 1347515611 января 2018, 15:45

Ринат, хотела бы узнать Ваше мнение. Если аналогов дому в районе мало, жилье не типовое, например, 3-комнатная сталинка где-нибудь на окраине ЦАО. При адекватной цене за сколько такие уходят?

Ответить
Ринат Мангушев

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
11 января 2018, 16:53

Аноним, в работе давно не было сталинок в ЦАО и окраина окраине рознь в ЦАО. Чтобы указать примерную стоимость нужно знать адрес, характеристики дома и квартиры, какие документы и вид сделки.

Наталья Мишина

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
22 января 2018, 9:03

3комнатная сталинка в ЦАО - это метров 80.
Это - миллионов 20, плюс-минус, и большой плюс-минус, в зависимости от множества факторов.
Таких денег и любителей такого жилья - не очень много.
Поэтому, при адекватной цене и интересности предложения - срок экспозиции 2-8 месяцев.

ID: 1347515611 января 2018, 23:34

Например, эта https://www.cian.ru/sale/flat/169044774/

Ответить
Ринат Мангушев

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
12 января 2018, 0:53

Утверждать не буду, ориентировочно 15,5. Не буду утверждать, нужно прозванивать представленные варианты. Но за эту сумму не вариант.

Наталья Мишина

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
22 января 2018, 9:05

Квартира конкретно эта - очень интересная.
Заявленная цена - вполне адекватна. Учитывая имеющиеся предложения вокруг...знаю дом. Хороший)

ID: 1347515612 января 2018, 0:55

Спасибо за ответ. Прозванивать тут особо некого.

Ответить
Ринат Мангушев

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
12 января 2018, 1:25

Я насчитал 9 квартир в Вашем "треугольнике". В расчёт нужно брать и отдалённые дома и даже, если они отличаются от Вашего. Пожалуйста.

ID: 1347515612 января 2018, 2:10

Интересовало, что считается на сегодня нормой по срокам продаж такого рода квартир, при адекватности цен, конечно. Жизнь в треугольнике представляю)

Ответить
Татьяна Михайловна Пестрякова

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
14 января 2018, 13:57

Клиенты разные и мы разные и продаём по разному. Часто мы выбираем не только квартиру, но и продавца/агента продавца или покупателя/агента покупателя. Человеческий фактор тоже важен и играет свою роль. Есть у Квартиры и свой покупатель и Квартире тоже, как я говорю, надо дать шанс, выставить её на недельку по высокой цене, но затем планомерно снижаться до оговоренного предела. Удачных всем нам продаж и покупок в новом году!

Ответить
babkrot babkrot15 января 2018, 13:19

И начинается. А может "мой покупатель" увидет объявление через 2 недели. Нет через месяц... нет нет он завтра придет...точно завтра. Ну да прошло уже 2 года. Давайте еще недельку не будет снижать)). В общем часто эта неделька переползает на года. И не нужно давать продавцу надежду излишнюю.....

Людмила Петровна Бубнова22 января 2018, 4:37

Да уж... Сначала - цена "на дурака"...
Потом -" на рынке два дурака"... -( и, разумеется, это не он...)

И все никак, не хочется верить, что, нынче нет дураков!
Который придет и купит твою втридорога, когда рядом лучше и дешевле...

А ведь нетууу! )))

Интернет всех выкосил )))

"Авось!", нынче не прокатит.

Не поднимешь сразу 100 долларов, кто его знает когдааа
другую сотку Сущее подкинет...)))

Ответить

Читайте по теме

Сейчас обсуждают
редакцияeditorial@cian.ru