Сегодня есть 6 причин для роста цен и столько же для их падения.
Наступает время максимальной волатильности на всех рынках. После выборов президента США придет новая реальность и маски будут сброшены – это мы еще увидим.
В апреле мы разослали клиентам прогноз по ситуации на рынке недвижимости, потому что именно это было ежедневным запросом: «Дайте объективную информацию и ваше видение ситуации, перспектив». На основании полученной ситуации клиент уже самостоятельно принимал решение, что делать: продавать, покупать, выжидать.
Мы дали 2 варианта развития событий на рынке элитной недвижимости:
- Если американские рынки падают и начинается кризис подобный 2008 году, то падение цен в рублях через полгода от этого события составит 30%. Напоминаю, что в 2008 году цены на квартиры упали на 30% и восстановились в Петербурге только через 7 лет;
- Если фондовые рынки устоят, то за счет последствий пандемии и усталости бизнеса в России цены упадут на 10-15% и восстановятся через 1-2 года;
Весна и лето 2020
Первые две недели апреля на рынке был шок и все замерло. В конце апреля началась выборочная активность – покупатели и продавцы стремились завершить то, что было начато в начале года. И поскорее продать квартиру, и поскорее купить – кому что, но только чтобы завершить этот гештальт, эту незаконченную ситуацию.
В середине лета активность покупателей резко возросла – отложенный на время карантина спрос начал реализовываться.
Вот график спроса. По нему видно, что спрос выше последних несколько лет. Напоминаю, что для понимания спроса мы анализируем количество запросов словосочетания «элитные квартиры» в Яндекс в регионе Санкт-Петербург.
Рубль снова начал падать и подогрел ситуацию. Когда рубль падает, спрос сразу растет. Это паника, так как падение рубля позже ведет к слабости экономики. При слабой экономике не до элитных квартир.
Но самой ключевой причиной массового интереса к недвижимости я вижу то, чего не было последние годы, чего мы ждали, говоря: «Как только это произойдет, то недвижимость снова станет востребованной». Что же это? Это падение ставок на депозиты, которые стали совсем не интересны и деньги потекли в квартиры. Это очень важный момент!
На вторичную элитку статистика не показывает особого роста цен. Да, торговаться сейчас сложно, но повышают цену только те, кто в реальности не хочет продавать, и застройщики, у которых нет явной необходимости в деньгах. Для анализа мы берем график цен у метро Крестовский остров сайта Домофонд, так как у других станций метро есть дома старого фонда, что искажает картину.
На типовом рынке совсем другая картина, там очень много ипотеки и рост уже полтора года не останавливается. Несомненно, ипотека начнет использоваться и на элитном рынке, это даст отличный стимул активности покупателей и ценам, позволив застройщикам развиваться.
Если Вы продали весной 2020 квартиру и купили валюту в начале июня, когда курс был поинтереснее – поздравляю! Не ищите лучшего. Лучшее – враг хорошего.
Что будет с ценами на недвижимость?
Цены на недвижимость будут искать баланс – никто сейчас не предскажет, что будет.
За падение цен:
1. Слабость экономики России
2. Усталость бизнеса за последние годы
3. Последствия карантина, крах бизнесов, банкротства
4. Вторая волна пандемии
5. Утопичная политическая ситуация во всем мире
6. Возможность падения рынков Америки после выборов президента
За рост активности покупателей и цен:
1. Колоссальное количество влитых денег в американскую экономику (акции)
2. Раскручивающаяся инфляция – она запущена и сгладит падения рынков
3. Бегство от рублей
4. Низкие ставки по депозитам
5. Надежность недвижимости для инвестиций
6. Утопичная политическая ситуация во всем мире – кризисы сначала увеличивают вложения в недвижимость, потому что именно недвижимости позволяет сохранить средства и пережить штормы. Но после того, как экономика ослабевает, недвижимость, как товар не первоочередной важности, теряет цену
Сегодня продолжается бегство от рубля, лишние рубли стремительно вкладываются в недвижимость. Но это «старые накопленные» деньги. На сколько их хватит? Что потом? Новые прибыли получать все сложнее при слабой экономике. Напоминаю, что в России именно до октября введен мораторий на банкротства, и сегодня еще не сказались последствия карантина. Осенью будут банкротства – они порождают цепочку неплатежей.
Недвижимость остается лучшим вложением для сохранения и снижения потерь от инфляции. Если будет рост цен на элитную недвижимость, то это навёрстывание инфляции.
ЦБ опубликовал «Основные направления денежно-кредитной политики на 2021 год и период 2022 и 2023 годов». Коронавирус негативно скажется на потенциальном ВВП, то есть на долгосрочной траектории ВВП, к которому стремится российская экономика. В рамках базового сценария ЦБ прогнозирует возвращение к потенциальному ВВП (который теперь стал ниже) к концу 2022 года. При базовом сценарии ключевая ставка будет возвращаться в диапазон 5-6%.
Продавать ли?
- Если квартира не нужна, лишняя, не используется – продавайте в ближайшие месяцы. Если квартира с ремонтом и он даже сегодня кажется не самым модным – продавайте как можно скорее. Продавайте и двигайтесь дальше, выбирая новые цели в жизни, решайте другие задачи.
- Через пару месяцев будет все меньше людей с лишними деньгами, курс рубля не восстановится, дороже не продадите. Хотите выгоднее и дороже? Через 2-3 года, если в России все вдруг начнет развиваться позитивно.
- В России с 1 января 2021 года планируют ввести прогрессивную шкалу налогообложения – для доходов свыше 5 млн руб. В год налоговая ставка НДФЛ составит 15%. Это важно для тех, кто продает квартиру по полной стоимости, а собственности на нее еще нет 5 лет.
Покупать ли?
- Если надо и нашли хороший вариант – покупайте, многие квартиры снимают с продажи, многие интересные варианты купили. В Питере можно годами искать подходящий вариант. Вот строится дом, и в самом начале, если застройщик не придержал, продаются лучшие квартиры. Они НЕ самые дешевые. Они лучшие – потому что если их не купить в начале продаж, то такой лучший вариант можно потом годы искать. Элитная недвижимость, говорят, не дешевеет во время кризиса. Враньё! Ее собственникам просто не обязательно продавать, и они снимают квартиру с продажи. Но если надо продать, то без такого же дисконта, что дает рынок, не продадите.
- Если есть накопления, которые страшно держать в рублях, валюту уже «поздно» покупать, а акции и золото сложны – выбирайте квартиру и покупайте!
- Нужна новая квартира – покупайте! Жизнь идет. Бытие определяет сознание. Не сдерживайте себя. Живите в квартире, которая будет вдохновлять Вас и давать энергию, гармонию, новые идеи и смыслы. Не «умещайтесь» в 100 или 200 метрах, если вам надо в 2 раза больше, чтобы чувствовать пространство и ощущать пустоту, которая дает свободу.
- Если дом, где живете устарел, и социальный статус соседей «подразмылся», посмотрите на новые проекты, на достойные входные группы, стильные парадные. Ощущали, что когда приехали в гостиницу, а она, вроде, и добротная, но не стильная, не модная. И как-то грустно там находиться. Вот и с квартирой так!
- Когда-то лидер элитного рынка «Возрождение Санкт-Петербурга» на ближайшие года 3 свернула запуск элитных проекты – новых не будет. Это я к тому, что дефицит поднимает цену.
Високосная активность
Мы продали за эти карантинные 5 месяцев квартир более чем на 1.3 миллиарда рублей – точно больше, чем в прошлом нековидном году.
Леонид Рысев. Генеральный директор VIPFLAT
