Перевод из ИЖС в коммерцию

Здравствуйте, уважаемые специалисты.
Ситуация следующая:
Есть участок в Токсово ИЖС 12 соток. Примыкает к шоссе, соседей по бокам нет. Сзади за участком жилой дом, но он через дорогу.
Цель: построить кафе. Что для этого нужно сделать, куда идти и сколько денег на это потребуется?
Благодарю!