недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/советыГородская недвижимость

Помогите советом! Альтернатива с продавцом из группы риска

Вся Россия 2 181 26

Здравствуйте! Ситуация следующая. Хочу купить квартиру у бабушки. Сделка альтернативная: полученные от меня средства бабушка передает внучке, и та приобретает двушку.


Проблема в том, что бабушке - 79 лет. Можно ли гарантированно защитить себя от непредсказуемых последствий сделки? Вдруг бабушке взбредет в голову "пересмотреть" сделку. Или родственникам после ее смерти.


И еще. Получается, что при альтернативной сделке наибольший риск несу именно я как покупатель номер 1? Ведь в случае расторжения сделки бабушка получит обратно квартиру, равно как и продавец номер 2, а я потеряю и квартиру, и деньги.


Подскажите, как можно себя обезопасить, есть ли гарантированные способы?


Завтра аванс, с риэлтором разговаривал пока только в общих чертах.


Спасибо.

Советы 26
Ирина Владимировна КораблеваЛучший совет10 апреля 2019, 21:50

Иван, попробуйте поставить им условие, что альтернативу они купят на имя бабушки. А потом она пусть хоть дарит, хоть продает, хоть завещает ее внучке - это уже ее право и ее проблемы.
Если не согласятся они на это, то, если у бабушки продаваемая квартира единственная, я бы ни с какими освидетельствованиями и прочими танцами с бубнами не стала покупать эту квартиру, потому что бабушка без жилья остается.

Иван10 апреля 2019, 21:52

Ирина, в квартире, как мне сказали, никто не прописан. А бабушка живет в своей, на улице она вроде как точно не останется..

Ну что ж, - это радует)) Однако, это абсолютно не исключает необходимости принятия в процессе сделки ряда мер и действий, которые снимут хотя бы часть рисков с покупателя. К примеру: кроме перечисленного выше, надо выяснить, какие диагнозы есть у продавца, какие лекарственные средства она принимает и оценить, как это всё может влиять на ее адекватность; сделку надо делать нотариальную, деньги за квартиру все равно обязательно надо не через ячейку передавать да еще и в уплату за покупку квартиры внучки, а перечислять на бабушкин счет или делать расчеты через депозит нотариуса "по цепочке"; надо проверить. какое у нее жилье и с кем она проживает.... ну в общем, много еще чего надо.
И да, 80 лет - это-таки диагноз, потому что, например, для назначения опекунства над человеком этого возраста по закону не требуется признание человека недееспособным.

Иван10 апреля 2019, 22:29

Ирина, спасибо за развернутый ответ. А в вашей практике были подобные случаи?

Иван10 апреля 2019, 22:34

Получается какая-то лотерея - повезет не повезет, даже если сделкой будет заниматься самый грамотный риэлтор. Вот только на кону стоят большие деньги, и крайне не хочется остаться у разбитого корыта(

Иван, если бы в моей практике были подобные случаи, т.е. покупка моим клиентом квартиры у пожилого человека и появление в дальнейшем связанных с этим проблем, то грош бы мне цена была, как риэлтору!)))
А лотерии при покупке недвижимости быть не должно - либо уверены, либо не покупаете. Третьего не дано.
И локти себе потом кусать нет причин, потому что лучше не выиграть ничего, чем проиграть всё.
Цена, говорите, привлекает? Я бы по цене ниже рынка у продавца из группы риска вообще ни при каких условиях ничего не покупала.

Иван10 апреля 2019, 22:56

Цена не то чтобы ниже рынка. Скорее большинство предложений в районе продаются по откровенно завышенной цене в связи со скорым открытием метро. А тут появилась неплохая квартира по адекватной (на мой взгляд) цене.

Опять же, много кто покупает квартиры по альтернативе, в том числе у пожилых людей. В том то и дело, что уверенности никакой нет - разве можно быть в чем-то уверенным в условиях нашего "дикого капитализма"?

Иван10 апреля 2019, 22:58

А вообще, я имел в виду не проблемы, а были ли в вашей практике вообще сделки со столь возрастными продавцами?

один продает, а покупает на эти деньги другой - это не альтернатива в классическом понимании слова.
Относительно неадекватных цен разговор пустой - покупателю всегда всё дорого кажется.
Сделки у меня с престарелыми продавцами, конечно, были в практике, но распространяться здесь на эту тему я не намерена.

Иван10 апреля 2019, 23:07

Спасибо за ответы.

Ирина Буганова10 апреля 2019, 20:41

Здравствуйте. Обезопасить себя полностью Вы не сможете. Никак. Можно уменьшить риски, но они всё равно останутся. Вы правы в том, что покупатель всегда в менее выигрышной ситуации. На продавца надо смотреть и разговаривать. Бывает так, что пожилые люди гораздо светлее разумом, чем молодые. Обсудите с риэлтором ситуацию подробно. Бабушку и внучку на аванс обязательно.

Арман Барекян

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
10 апреля 2019, 20:59

Иван, 79 лет – это не диагноз, если люди в таком возрасте управляют странами, то продать свою квартиру, наверное, могут, но другой вопрос, каким образом на форуме можно правильно подсказать, как себя вести до сделки, на сделке, до аванса, на авансе, как минимизировать риски и так далее. Это работа, которую нужно выполнить, добавить особо нечего, нужно погрузиться в дело и принять неотложные меры.

Иван10 апреля 2019, 23:18

Арман, спасибо за отзыв. Я с этой старушкой лично не общался, но все-таки мне кажется, что почти 80 лет - это сам по себе огромный риск, Кто знает, какие она препараты принимает и к каким последствиям может привести прием этих препаратов. Вдруг она что-то утаит и не скажет, а потом выяснится, что она принимала что-то, что могло повлиять на ее состояние..

Я в этом деле не профессионал и сразу сталкиваться с такой сложной задачкой вряд ли готов. И, как заметили другие отвечавшие, даже при работе грамотного риэлтора гарантии отсутствия рисков в такой ситуации нет (

Арман Барекян

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
11 апреля 2019, 5:59

Иван, гарантии отсутствия рисков нет в любой ситуации, но если предпринять ряд мер, то можно рассчитывать на то, чтобы не потерять всё подряд и квартиру и деньги. К пенсионерам относимся с уважением, но это не означает, что они могут или имеют право лишить человека всего того, что было нажито за всю жизнь. Купить квартиру бабушке на вырученные деньги - самый оптимальный и безопасный для Вас вариант, если на это не идут, то нужно на месте разбираться, я тоже не собираюсь на форуме распространяться, как мы это делаем. С уважением, удачи!

Oligarh10 апреля 2019, 21:13

Поговорите с бабушкой с глазу на глаз, так как довольно странно, что пожилой человек решил что-то резко менять в жизни. Возможно ее уговорили, но в душе она против продажи и может дать заднюю после аванса или, еще хуже, после сделки. Сделку обязательно делайте через нотариуса, одновременно с медицинским освидетельствованием продавца. На аванс кого-нибудь возьмите из своих для моральной подстраховки, действуйте по ситуации. В соглашение об авансе требуйте явно указать, что аванс возвращается, если любая из сторон передумает, не важно по какой причине.

не риэлтор10 апреля 2019, 21:58

гарантированно нельзя.
на одного, управляющего страной (или даже бизнесом) в 79 лет приходится несколько миллионов, для которых успех в этом возрасте просто самостоятельно обслужить себя.
я бы на вашем месте не связывался с таким вариантом, если только он вам не уперся по каким-то ключевым параметрам (кроме цены!!). но если хотите сыграть в русскую рулетку, то обязательно на сделке врач и видеозапись. до сделки максимум справок (в вашем личном или вашего риэлтора присутствии, чтобы бабушка заходила в кабинет к врачу под вашим наблюдением) и максимум проверок. детальнейший договор, вплоть до каждого чиха и пука. ваш риэлтор должен все это знать.
при соблюдении всех этих условий вы будете иметь примерно 50% гарантию.

Иван10 апреля 2019, 22:24

Привлекает именно цена и расположение. Однако останавливают опасения, что в итоге можно остаться и без жилья, и без квартиры. Но как бы потом не пришлось кусать локти из-за упущенной возможности. Покупают же люди квартиры и с гораздо более сложными условиями.

не риэлтор10 апреля 2019, 22:49

"боишься - не делай, делаешь - не бойся" (с).
но хорошо бы чтобы вы понимали, что риск более чем серьёзный. и сладкая цена в этом контексте служит поводом ещё сильнее задуматься

Ольга Цытик11 апреля 2019, 0:17

Иван, добрый вечер! Все дополнительные справки "до" это все от "лукавого". Единственный способ- это " во время сделки" действительно видеозапись и врач. Стоимость такой процедуры у врача ориентировочно 15 000 руб. А, что касается варианта оспорить после смерти, то это крайне затруднительное мероприятие. Шансы доказать, что бабушка была "не в себе", если Вы делали освидетельствование на сделке невероятно низки.

Павел Алтухов11 апреля 2019, 12:03

Видеозапись? Медосмотр? Какие лекарства принимает?

Вы конституцию (хотя бы) раскрывали?

Максимум, что покупатель может и должен требовать от продавца - это справка из ПНД о том, что продавец состоит/не состоит на учете (выдана обязательно в день совершения сделки) и нотариальная сделка. Эмансипированный человек - субъект гражданского права и может реализовывать свои права и нести за свои действия ответственность.

Я бы порекомендовал Вам "разорвать цепочку" и провести свою сделку отдельно, желательно через СБР в Сбербанке (есть у них такая услуга) или другом банке, просто у продавца скорее всего пенсия капает на карту Сбера. А продавец уже потом делает с этими деньгами все, что будет угодно (все на красное!). Нотариальная сделка регистрируется 3 рабочих дня + пересылка, т.е. максимум неделя в крупных городах, либо сейчас можно подать документы на регистрацию через нотариуса и тогда будет просто 3 рабочих дня, на четвертый день продавец забирает деньги и даже расписка о получении денежных средств не нужна.

Или еще проще. Пусть покупатель даст доверенность внучке на продажу своей квартиры и пусть будет "цепочка".

Не забывайте про понятие "добросовестный покупатель". Не нужно быть беспечным, но и другие крайности не помогут.

Павел Алтухов11 апреля 2019, 12:28

Исправление: 5-й абзац слово "покупатель" заменить на слово "продавец".

HOMEWAY

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
11 апреля 2019, 14:00

Оформляйте альтернативную квартиру на бабушку и внучку это самый надежный путь

Марина Григорьева11 апреля 2019, 22:08

Первое - ПНД и НД на бабушку(вменяемость), второе - обязательное условие - приобрести долю бабушке в новой квартире,которую будет приобретать внучка. Если бабушка прописана в продаваемой квартире - нотариальное обязательство от внучки прописать бабушку на новой площади. И третье - сделка должна быть альтернативной - продали-купили новое одновременно. Тогда у вас рисков нет.

Ольга Цытик11 апреля 2019, 22:31

Глубокоуважаемый Павел Алтухов! Смею Вас заверить, что с января 2019 года каждый уважающий себя нотариус ведет видеозапись, и если Вы сочли, что говоря о съемке, я имела ввиду возомнившего себя оператором специалиста по недвижимости, шлепающего хлопушкой и кричащего «Мотор», то ни в коем случае! А, что касается справочки из ПНД, так некоторое время назад она претерпела изменения и утратила актуальность, ибо в ней теперь пишут «здоров на момент осмотра», а никак раньше «на учете не состоит». Кто, стесняюсь спросить, пойдет в день сделки брать такую? А взятой заранее грош ей цена! Вот и складывается, что освидетельствование на момент сделки бесценная вещица. Я на досуге по Вашей рекомендации просветлю в памяти конституцию, а Вы, в свою очередь поинтересуйтесь судебной практикой, занимательная, батюшка, а главное, полезная штука! С низким поклоном, Ольга Цытик

Павел Алтухов12 апреля 2019, 14:44

Нужно больше дазлайков Богу дизлайков )))

Вы все можете быть бесконечно правы, что лучше проводить сделку в присутствии врача, священника, под камеру, только после полиграфа и анализов... добавьте что-нибудь свое еще...

А продавец покрутит пальцем у виска и продаст свою квартиру кому-нибудь еще, который не будет настаивать на унижениях и будет относится как "нормальному" человеку.

Мне особенно понравились моменты про "заходить в кабинет к врачу под наблюдением" и "выяснить какие препараты принимает".

Отдельное спасибо за театральные пассажи. Ольга, мое почтение.

Ваш Дом

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
12 апреля 2019, 15:26

Не вижу в этой сделке особых трудностей, просто грамотная работа нужна. Лучший способ, обе сделки проводить у нотариуса - у одного естественно, с использованием его ячейки и электронной регистрации сделок. Никто не получит деньги, пока россреестр не зарегистрирует права собственности всех заинтересованных сторон - важно, чтобы нотариус отразил это в договорах. Нотариус обязательно запросит справку о дееспособности продавца солидного возраста в психодиспансере - это тоже можно попросить нотариуса отразить отдельным пунктом в договоре купли-продажи, для большего спокойствия. А жизнь вообще "штука опасная", "волков бояться в лес не ходить" и как там еще говорят). От всего застраховаться невозможно, если решили покупать - покупайте, но не стесняйтесь задавать много вопросов и просить отражать важные моменты в договорах.

Сейчас обсуждают
редакцияeditorial@cian.ru