недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/советы

Вопрос по доле в коммунальной квартире

Санкт-Петербург 560 27

Здравствуйте

У меня задача обменяться самым дешёвым способом -- свою комнату-долю в коммуналке в которой 19 комнат на однушку в Керчи. Дарственную написать не получится, так как оказалось, что доля 13/300 (12,9) стоит по кадастру 1 300 000 :))), соответственно платить 130 тысяч женщина не горит желанием. Предполагался договор мены, я пыталась избежать сбора отказов, так как денег мало, собственников много, отношения с ними не самые лучшие, некоторые из них тут не живут, с некоторыми не знакома. А мена это как продажа, нужны отказы, хотя казалось бы, зачем? Я же именно меняю. И никак не могу понять, на какую сумму платится налог, комната-доля у меня в собственности 3 года, на 1 300 000, на 300 000 (- 1 000 000)? Квартиру в Керчи опять же лучше купить? Принять в дар? Сколько там я должна буду заплатить? Пожалуйста, подскажите, а то уже запутываюсь.

Советы 27
Татьяна ФирстоваЛучший совет13 января 2019, 10:21

Добрый день. Расчитывать налог с купли-продажи (а мена это тоже самое) необходимо в комплексе. Важно всё : каким образом Вы приобрели в собственность долю? За сколько продаёте и покупаете? Конечно с учётом кадастровой стоимости. Но это потом. Сначала надо правильно оформить нотариальный договор мены (купли-продажи). Начните с нотариуса.

Анна Орлова13 января 2019, 10:10

Налог вы заплатите в зависимости от суммы, указанной в договоре, но не менее чем с 0,7 от кадастровой. В вашем случае 0,7 от кадастровой 910 т р. Значит смело можете ставить в договоре 1 млн- и налога не будет. Но декларацию заполнить обязательно!
В Керчи лучше оформить фактическую сделку, а не мнимую, которую впоследствии могут признать ничтожной. Если покупаете- значит покупку и оформляете. Если вам дарят- оформляете дарение. Только помните, что если подарок не от ближнего родственника заплатите налог 13% от кадастровой. Кстати, вы неправильно посчитали налог - при дарении вашей комнаты одаряемый должен будет заплатить 169 т

Мария13 января 2019, 11:24

Спасибо!!

Мария13 января 2019, 11:25

Благодарю!

Сергей Щетинин

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
13 января 2019, 17:12

Вы не ответили на вопрос Татьяны ,на основании чего принадлежит комната.Если это дар,наследство (от близких родственников) приватизация,то срок владения три года достаточен для освождения от налога. Если вы ее покупали,то за сколько? Можно применить вычет на сумму понесенных затрат,а это может быть выгоднее чем вычет в миллион. Налог на дарение большой,но можно рассмотреть другие схемы,для этого вам нужно обратиться к какому нибудь специалисту из СПб,и продать с ним комнату.

Мария13 января 2019, 22:37

Комнату купили в октябре 2015. Купили, кажется, за 1 150 000 или 1 250 000 рублей. Спасибо

Сергей Щетинин

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
13 января 2019, 22:54

Ну и тогда о каких налогах идет речь? Налогов не будет,и даже декларацию подавать не нужно.

Если комната стала Вашей собственность в 2015 году, то никакого налога на мену(продажу) не будет. Если после, то тогда надо знать, как Вы ее приобретали. В общем все надо считать, соображать и планировать, имея более полную информацию по ситуации с комнатой и квартирой.
А делать надо именно договор мены - это правильнее.
Соседям дешевле всего будет отправить телеграфные уведомления.

Мария13 января 2019, 22:35

Спасибо большое. Просто сегодня мне звонили из юридической консультации и сказали, что для мены никакие отказы не нужны, чем меня озадачили) я купила комнату в октябре 2015 года. Телеграфные уведомления -- это телеграммы? А как подтверждается то, что они получили уведомление, и как отправить тем, кто комнаты сдаёт и не живёт в нашей квартире?

Вас неправильно проконсультировали эти"юристы" - отказы нужны при мене - это прямо указано в ст.250 ГК РФ.
Телеграммы посылать надо на адрес прописки сособственника или по месту нахождения недвижимости. Посылать с уведомлением о вручении и сразу просить на телеграфе заверенную копию телеграммы.

Мария14 января 2019, 0:21

Надо же, они могут заверить копию? Ирина, Вы мне очень помогли.

Сергей, а девушка выше говорила, что декларация нужна.

Если освобождены от налога по сроку владения, то декларация не нужна.

Мария14 января 2019, 13:42

А отказы должны быть написаны в какой форме? Я оповещаю о том, что продаю? Или меняю? Я же меняю на конкретный вариант, эти отказы вообще предполагают то, что кто-то пожелает раньше моей сделки купить мою комнату? Или я просто предупреждаю, что меняюсь, и будет жить другой человек?)

Мария, Вы очень много хотите от интернет-консультации. Сходите к секретарю любого нотариуса, предложите заплатить за услугу и попросите текст уведомления для телеграммы.

Сергей Щетинин

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
14 января 2019, 11:46

Мария.девушка же не знала последних нюансов.

Анна Орлова14 января 2019, 13:52

А вы действительно нашли в Керчи желающего поменять свою однушку на вашу комнату в 19 -комнатной коммуналке?
Для мены- всё как и при купле-продаже. Вы должны сообщить сособственникам точную сумму сделки( на квартиру какой стоимостью меняете). Если отправляете уведомления.

Мария14 января 2019, 14:16

А, понятно, получается цены комнаты и квартиры должны в документах совпадать? Как же всё сложно. Да, я нашла вариант. Женщина оформляет там документы и приедет в СПб оформлять мену. Значит, пока я не узнаю, сколько стоит её квартира по документам -- я не могу писать уведомления соседям? И последний надеюсь вопрос) -- в прошлом году я хотела продать комнату, но мне риэлторы сказали, что на основании заказных писем (я тогда думала разошлю отказы почтой) ничего в Росреестре не оформят, только отказы или письма от нотариуса годятся, денег на такое у меня нет, и не было тогда. Не будет ли проблем с регистрацией договора мены в этот раз, если уведомления о продаже-мене я отправлю телеграфом?

Анна Орлова14 января 2019, 14:21

Какую цену квартиры вы хотите узнать? Кадастровую? Это можно сделать в любой момент- главное адрес знать. Или кадастровый номер. Только что это вам даст? По стоимости ваша комната равна той квартире. Как вы договорились.
По поводу телеграмм- не знаю. Здесь читала что это возможно. Только не отказы, а уведомления. И ждать после их получения надо ещё месяц.
Вы ту квартиру видели или покупаете вслепую? На неё оформлены Российские документы? Она не перепродана в Украине?

Мария14 января 2019, 16:27

Там у меня есть друзья и с той стороны документами занимается человек, я доверяю, сама правда не видела. Но люди надёжные

Надежда Гарнюк14 января 2019, 14:27

На вопрос, будут ли проблемы, Вам 100% ответит только тот нотариус, который будет сделку проводить. А по первой части- никому Вы не обязаны сообщать, сколько стоит квартира в Керчи(обмен и с доплатой бывает). Обязаны сообщить, сколько Ваша КОМНАТА при этом стОит

Ирина Старчикова14 января 2019, 15:13

Мария,у Вас проблемы будут с регистрацией. Идите к нотариусу ,отправляйте уведомления соседям, нотариально заверенные. И потом спокойно продавайте комнату.А потом покупайте квартиру в Керчи. Без всяких телеграмм и мен .Это будет немного дороже,но надежно и правильно.

Никаких проблем именно с регистрацией не будет, потому что регистратор не проверяет нотариальные сделки. Раньше обязанность по проверке соблюдения права преимущественной покупки доли в праве общей собственности лежала на регистраторе (работнике Росреестра). Теперь же, эта обязанность возлагается на нотариуса.
Теперь то, что касается телеграммы и отношения к ней нотариуса:
ФЕДЕРАЛЬНАЯ НОТАРИАЛЬНАЯ ПАЛАТА ПИСЬМО от 31 марта 2016 г. N1033/03-16-3, п. 2.5
Допустимые способы направления юридически значимых сообщений в случаях, когда законом или договором такие способы не определены, в статьях 165.1 и 250 ГК РФ не названы.

Продавец вправе направить извещение участникам долевой собственности о намерении продать свою долю как через нотариуса (статья 86 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате), так и посредством почтового отправления.

2.4. Направление извещения в электронной форме через нотариуса возможно только в случае, если нотариусу представлено соглашение между продавцом и участником долевой собственности об обмене юридически значимыми сообщениями в электронной форме, с указанием адресов электронной почты.

2.5. Бесспорным подтверждением направления извещения участников общей долевой собственности на недвижимое имущество о намерении одного из участников продать свою долю постороннему лицу могут быть:

- свидетельство нотариуса о передаче или о направлении извещения сособственнику;

- выданная отделением почтовой связи копия телеграммы, направленной продавцом сособственнику самостоятельно.

2.6. Представленная продавцом опись вложения, в случае направления сособственникам письма с описью вложения, не является бесспорным подтверждением направления соответствующего извещения, так как в тексте описи не отражается содержание извещения.

Мария14 января 2019, 16:26

Спасибо!

Ирина Старчикова14 января 2019, 15:54

Все это конечно очень интересно.Но в реальной жизни практически любой нотариус будет проводить сделку, если он САМ лично направлял уведомления..В других случаях он просто вежливо откажет.

Ирина Старчикова14 января 2019, 16:45

Мария, Ваше право конечно попытаться сэкономить 20тыс.рублей, и отправить телеграммы. Но исходя из реальной практики проведения сделок с комнатами в многокомнатных квартирах ,Вы вместо быстроты и экономии получите массу проблем. Впрочем Вам решать,удачи.

Чушь! Я проводила с телеграммами и не у одного нотариуса.
Впрочем, допускаю, что могли отказать, но.... если оформлено все было без знания дела.

Очень интересно. А если сосед НЕ получил телеграмму НЕ расписался в получении? А в многокомнатной квартире- это весьма вероятно. В случае , когда посылается от нотариуса уведомления и оно месяц лежит на почте, то нотариус НА СЕБЯ берет ответственность, и в тексте договора это отражается. А в случае не получения телеграммы? Ирина Владимировна, ответьте пожалуйста.

Сейчас обсуждают
редакцияeditorial@cian.ru