На рынке недвижимости сложилась аномальная ситуация: цены на квартиры в строящихся домах превышают стоимость готовых квартир, заявил глава аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко. Это — результат бесконечного субсидирования ипотеки, уверен эксперт. За последние 2−3 года цены на жилье выросли вдвое, на первичном и вторичном рынках появился заметный дисбаланс цен.
Сейчас квартиры в новостройках стоят на 20–30% дороже сопоставимых лотов на вторичном рынке. При этом речь идет о квартирах в домах, которые еще недавно были новостройками.
Рынок жилья отреагировал на повышение ключевой ставки ростом спроса. Но это явление краткосрочное, уверен эксперт. Спрос увеличился за счет реализации одобренных ранее заявок. Когда завершится выдача одобренных кредитов, спрос упадет. Это приведет к снижению цен. По прогнозу Репченко, в ближайший год в столице стоимость вторичного жилья может снизиться на 10% за счет торга и прямого снижения цен в объявлениях.
На первичном рынке тоже есть предпосылки для снижения цен. Однако пока субсидирование ипотеки продолжается, застройщики не будут массово пересматривать цены. Они могут лишь увеличить дисконт, чтобы поддержать спрос.
Льготная ипотека является антикризисным инструментом и нужна в период заградительной ключевой ставки. К примеру, такая мера была оправдана весной 2022 года. Решение о запуске льготной ипотеки в 2020 году, во время пандемии, эксперт считает сомнительным. Тогда ключевая ставка опускалась до 4,25%, обычная ипотека была доступной. При этом власти «забыли» отменить льготную программу, когда завершилась острая фаза кризиса. Льготные кредиты продолжили выдавать и во второй половине 2022 года, когда ключевая ставка была на уровне 7,5%.
Эксперт подчеркивает, что ценовой дисбаланс опасен и для покупателей, и для банков. Банки получают на баланс переоцененный залог, а людям приходится продавать квартиры, купленные ими на первичном рынке, значительно дешевле.
Льготная ипотека, которая должна была повысить доступность жилья, дала обратный эффект. Программа создала серьезные риски для банковской системы, считает Репченко. Кроме того, постоянная дотация навредила и главным лоббистам льготной ипотеки — застройщикам. Сейчас в условиях высоких ипотечных ставок стройотрасли нужна господдержка, но из-за роста бюджетных расходов государство вынуждено ее сворачивать. Резкая отмена льготной ипотеки приведет к обвалу спроса на новостройки. Перед правительством и Центробанком сейчас стоит сложная задача: постепенно снять строительную отрасль с иглы субсидирования.
Циан.Ипотека: заполните одну анкету, получите решения от ведущих банков онлайн и сэкономьте до 30%
