недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/НовостройкиЗагороднаяКоммерческая

Александр Шарапов: «Странно считать, что цены на недвижимость достигли потолка»

3 726 4
Александр Шарапов: «Странно считать, что цены на недвижимость достигли потолка»
Новостройки догнали «вторичку». Коммерческую недвижимость штормит от локдаунов. Кажется, инвестору сегодня не на чем заработать. Так ли это? И куда лучше вкладываться? Мы поговорили с Александром Шараповым, президентом Российской гильдии управляющих и девелоперов, основателем компании Becar Asset Management.

Краткое содержание интервью

—  Несмотря на пандемию, стоимость недвижимости в Европе выросла на 6%, в США — на 17%, в России — на 30–40%.

— Ускорение инфляции всегда приводило к тому, что консервативный инвестор с обесцениванием денег мощно вкладывался в недвижимость.

— Недвижимость по доходности сравнима с самым доходным инструментом — акциями, но уровень риска в недвижимости гораздо ниже.

— У недвижимости три основных недостатка: ликвидность, высокие налоги и долгосрочность инвестиций.

— В Москве и Санкт-Петербурге рост цен на недвижимость был меньше, чем в региональных городах-миллионниках.

— Инвестировать в недвижимость нужно в крупных городах: сюда всегда будут съезжаться люди: следовательно, будет и спрос на жилье.
— Срок окупаемости жилья в Москве составляет уже не 20, а 30 лет. Сдавая квартиру в центре города, трудно получить доходность выше 3% в год, на окраине — 4–5%. Однако за последний год владельцы квартир в столице получили 30% роста стоимости.

— Коливинги — это формат, предназначенный для молодых людей в возрасте от 25 до 40 лет, которые занимаются карьерным ростом и не спешат обзаводиться семьями.

— Сегодня рынки коммерческой и жилой недвижимости работают как сообщающиеся сосуды: если в одном сегменте подросла цена, стоимость другого также увеличится.

— В недвижимости нужно наблюдать за тем, что происходит в других странах, как там развивалась недвижимость. Крайне важно инвестировать в знания, в получение информации.

«Недвижимость отыгрывает инфляцию, а потом прибавляет еще 2–3%»

— Действительно ли инвестору сегодня не на чем заработать?

— Об инвестициях следует говорить в длительном промежутке времени. На сегодняшний день, притом что инфляция в США составила по итогам октября 6,2%, инвестиции в недвижимость являются наиболее актуальными. Почему? Когда начинаются проблемы с инфляцией, для собственника недвижимости это даже хорошо: вместе с инфляцией дорожает и недвижимость. Для тех, кто хочет ее купить, начинаются горячие времена.

Несмотря все перемены, которые привнесла на рынок пандемия, стоимость недвижимости в Европе выросла на 6%, в США — на 17%, в России — на 30–40%. Странная ситуация, не правда ли? Везде кризис, а недвижимость дорожает несусветными темпами.

— Есть предположение, что цены на недвижимость достигли своего потолка. Если раньше новостройки давали инвестору +30% от этапа котлована до готовности объекта, то сейчас такого нет.

— Давайте вспомним 2014 год. Во всем мире недвижимость дорожает, а у нас цены на жилую недвижимость встали или, лучше сказать, припали. Недвижимость не росла в цене три–четыре года. Сегодня мы догоняем. В любом учебнике по недвижимости сказано, что недвижимость отыгрывает инфляцию, а потом прибавляет еще 2–3%.

Если у нас в последние годы инфляция была 5–7%, по законам рынка недвижимость должна дорожать в год на 9–11%. В Европе инфляция составляет 2–3%, там недвижимость дорожает на 4–5%. Поэтому странно считать, что цены на недвижимость достигли потолка. Ускорение инфляции всегда приводило к тому, что консервативный инвестор с обесцениванием денег мощно вкладывался в недвижимость.

На сегодняшний день меняется парадигма экономики. Деньги из industrial-экономики перетекают в digital. Сейчас один Amazon стоит в 15 раз дороже, чем «Газпром» и «Роснефть» вместе взятые. Сегодня один из мощных трендов состоит в том, что недвижимость нужно развивать в новых форматах — коворкингах, смарт-офисах и т. д.

«Уровень риска в недвижимости гораздо ниже, чем на рынке акций»

— Кто такие современные инвесторы? Каких стратегий они придерживаются? В какие сегменты выгодно инвестировать?

— Инвесторы в разных странах разные. Я инвестировал с 2010 года в Америку, вложил средства в семь проектов доходных домов (в Америке они называются multi-family), в каждом от 200 до 400 юнитов.

Америка и Европа славны институциональными инвесторами. У нас в России таких инвесторов практически нет. Наш инвестор — это человек, имеющий 3 или 5 млн рублей, в лучшем случае 50 млн рублей. Это люди, которые боятся фондового рынка. Подорожание недвижимости несравнимо с ростом стоимости акций. Это значит, что может быть большой бум и большой обвал.


Полностью интервью с Александром Шараповым смотрите на нашем Youtube-канале:


В Нью-Йорке 100 лет назад недвижимость стоила в 100 раз дешевле. О России и говорить не стоит. Вспомним 1992–1993 годы. Дикий рост цен. Инфляция очень мощно кусает рынки акций, а недвижимость дает возможность защищаться от инфляции.

Графики роста недвижимости и акций во многом схожи. Рынки акций всегда растут быстрее, недвижимость идет с некоторым отставанием. Но у акций нет постоянных выплат. Недвижимость по доходности сравнима с самым доходным инструментом — акциями, но уровень риска в недвижимости гораздо ниже.

— Значит, сегодня хорошее время вкладываться в недвижимость?

— Совершенно точно, что самый плохой вариант — держать деньги в банке или под подушкой.

Сейчас вклады в акции очень опасны: накопился огромный объем денег. Кризис — это чистильщик. В 2028 или в 2032 году может произойти страшный обвал. Но в ближайшие год-два из-за огромного объема денег ни обвала акций, ни обвала рынка недвижимости не произойдет.

На сегодняшний день я вкладываюсь в недвижимость.

«Люди соскучились по общению: формат коворкинга становится популярным»

— В какую недвижимость лучше вкладываться?

— Я бы посоветовал инвестировать в недвижимость в крупных городах. В Москве и Санкт-Петербурге рост цен на недвижимость был меньше, чем в региональных городах-миллионниках. Кроме того, в крупные города всегда будут съезжаться люди: айтишники не могут жить в деревне, они там теряют конкурентоспособность, не подпитываются идеями.

Удаленная работа на сегодняшний день является легендой. Людям необходимо встречаться, общаться, подпитываться энергией друг друга, получать новый опыт.

Наиболее яркий пример — компании Yahoo, которая в 2010-е годы сокращала людей. В итоге руководство столкнулось с тем, что упала производительность труда, креативность.

И сегодня мы наблюдаем то же самое: люди соскучились по общению. Недаром формат коворкинга становится столь популярным. Современная креативная молодежь хочет жить как булгаковский профессор Преображенский. У него была своя спальня, свой кабинет, гостиная, операционная, библиотека.

Сегодня то же самое можно получить в коливинге: свою маленькую спальную зону плюс общую рабочую зону, библиотеку и кучу других общих пространств.

— Какие еще сегменты будут востребованы?

— Продолжит рост загородная недвижимость. Формат коливинга будет востребован у молодежи от 20 до 40 лет, чаще всего у одиночек. Когда появляется семья, ребенок, люди стараются перебраться поближе к природе, в пригород. Поэтому загородная недвижимость будет развиваться.

«40 минут поработал — выйди, попей кофе, пообщайся»

— Будет востребована любая загородная недвижимость или определенные форматы?

— В Америке появился такой формат, как кохаузинг — три спальни и небольшая кухонька плюс огромная общая площадь с площадкой для барбекю, бассейном и прочим. Такие проекты только возникают, и они очень востребованы.

На сегодняшний день сформировалась новая аудитория — молодые люди в возрасте от 25 до 40 лет, которые занимаются карьерным ростом и не спешат обзаводиться семьями. Для них и предназначены коливинги. В таких пространствах люди быстро знакомятся, завязываются полезные связи.

Считается, что первый коворкинг появился в 2005 году. Когда у тебя небольшое рабочее место (от 2 кв. м), но большие общественные пространства — это здорово. 40 минут поработал — выйди, попей кофе, пообщайся.

Есть такая сеть коливингов — Room, ее объекты находятся в Нью-Йорке, Берлине, Сан-Франциско — более чем в 20 городах. Коливинги всегда расположены в топовых локациях. За место в коливинге человек платит еженедельно $1,5 тыс. Такие объекты предназначены для молодых успешных стартаперов.

— Но таких форматов не может быть много…

— В середине XIX века производство продуктов занимало около 80% ВВП. Сегодня это 3% ВВП, где 2% занятых. Сегодня число людей в industrial снижается до минимума, всё переходит к креативщикам. Эта прослойка уже сформировалась и растет огромными темпами. До пандемии самой активной группой путешествующих людей были молодые ребята в возрасте от 25 до 40 лет. А всего 40 лет назад это были пенсионеры, которые, выйдя на заслуженный отдых, могли себе позволить путешествовать.

— Поменялся образ жизни. Раньше общим пространством была кухня в коммунальной квартире, где собирались все жильцы.

— Образно говоря, коливинг — это старая коммуналка. Но можно копнуть еще глубже. Коливинг — это пещера, в которой живет человекообразное стадо, общее пространство у очага, мужчины уходят на охоту, женщины занимаются собирательством…

Честно говоря, разделение пространства на место отдыха и место работы присутствовало давно. Нам просто психологически тяжело проснуться и сразу приступить к работе.

Прежде чем начать работать, я со второго этажа, где у меня находится спальня, спускаюсь на первый этаж за кофе — настраиваюсь таким образом на работу. И лишь потом поднимаюсь в свой рабочий кабинет, расположенный на третьем этаже. Как-то я поднялся наверх сразу, без захода на кухню за кофе. «Здравствуйте, коллеги!» — сообщил я детям и жене. «Папа, пройдись, прогуляйся!» — ответили мне дети.

«В пенсионные “однушки” вкладываются не только в России»

— Аналитики подсчитали, что срок окупаемости вложений в жилую недвижимость — более 20 лет. Это абсолютно неэффективная история, но люди продолжают скупать жилье и сдавать его в аренду. Почему? Есть ли какие-то альтернативные варианты для частных инвесторов в России?

— Начнем с того, что в пенсионные «однушки» вкладываются не только в России, но и в Китае, Индии, Бразилии — там, где не развиты финансовые рынки. Американцы больше склонны к фондовому рынку.

Если говорить о России, срок окупаемости жилья составляет уже не 20, а 30 лет. Сдавая квартиру в центре Москвы, трудно получить доходность выше 3% в год, на окраине — 4–5%. Но за последний год владельцы квартир в столице получили 30% роста стоимости.

Недвижимость увеличивается в цене не только в России, это мировой тренд. Цены на недвижимость в евро за последние 30 лет выросли в 3,6 раза. Плюс рентные выплаты.

Поэтому, если говорят, что доходность в недвижимость 4%, люди забывают о том, что недвижимость — это не облигации. Если ты купил облигацию за 100 единиц, то за 100 единиц через 10 лет и продал. Если ты покупаешь недвижимость за 100 единиц, она приносит 3–4% годовых (а в коливингах, стрит-ритейле доходность выше).

Если я решу продать недвижимость через 10 лет, ее стоимость к тому времени увеличится как минимум в 1,7–1,8 раза. В России стоимость недвижимости за этот период увеличится более чем в пять раз.

У нас есть проект коливинга в Дубае, доходность вложений в проект составляет 6%. Мы гарантируем такую доходность в течение шести лет — среднесрочный спрос на такие проекты сейчас очень высокий. Востребован формат сервисных апартаментов. Мы ведь не хотим тратить время на готовку, заказываем доставку. То же самое происходит и с недвижимостью: люди не хотят тратить время не только на готовку, но и на уборку, а коливинг предоставляет услуги и по уборке.

— Расскажите о вашем проекте сОasis в Санкт-Петербурге.

— сОasis — это 120 тыс. кв. м, digital-сити, в котором первая башня (26 этажей) — отель Ramada Encore, рассчитанный на краткосрочное проживание, вторая — You&Co — коливинг, рассчитанный на среднесрочное проживание. Третья башня — отель Vertical, четвертая и пятая — коливинги. Всего в проекте 3,5 тыс. юнитов.

Первая башня уже построена, идет инженерное оснащение. Вторая башня вышла на уровень второго этажа, третью, четвертую и пятую начнем строить следующей осенью. Первые два этажа отеля будут отведены под торговлю и развлечения (дискотеки, ресторанчики, бары, компьютерные игры). Мы хотим сделать центр притяжения молодежи.

— Насколько проект cОаsis привлекателен для инвестора?

— Мы ожидаем доходность около 8–12% годовых в рублях. Конечно, во время пандемии доходность таких проектов — около 6%, но затем поток клиентов вернется в этот формат. Сегодня рынки коммерческой и жилой недвижимости работают как сообщающиеся сосуды: если в одном сегменте подросла цена, стоимость другого также увеличится.

А вот у кого сейчас проблемы, так это у торговых центров, расположенных вне шаговой доступности. Такие ТРЦ необходимо дополнять мощной развлекательной составляющей. Но районные торговые центры показали хорошую выживаемость и продолжают приносить доход.

Есть версия, что коммерческая недвижимость вслед за жилой вскоре покажет рост.

— В России наблюдается такой же тренд?

— Мы подвержены общемировым трендам, поэтому в России коммерческая недвижимость тоже будет расти. Чтобы предсказать будущее российской коммерческой недвижимости, нужно посмотреть на развитые рынки и на опыт Китая.

Конечно, у рынка каждой страны свои особенности, но в целом на протяжении 20 лет коммерческая недвижимость развивается, движется вперед. Если, конечно, не происходит такого несчастья, как с Детройтом: автомобильная промышленность провалилась, здания сносили кварталами. Но сейчас в Детройте очень дешевые жизнь, жилье — туда поехала молодежь.

Рынок регулирует ситуацию. Если в стране низкая безработица, то и стоимость недвижимости растет. Будет хуже, если госкапитализм победит окончательно. Надеюсь, этого не произойдет.

«Опасно инвестировать в курортную недвижимость: она похожа на яхты и самолеты, которые требуют содержания»

— Есть две точки зрения на приобретение квартиры в ипотеку для сдачи в ее в аренду. Первая — это отличная инвестиция и задел на будущее. Вторая: зачем брать ипотеку, вы выплатите две стоимости квартиры и никогда вложенных денег не отобьете?

— Люди, которые брали ипотеку в рублях, в большинстве случаев выигрывали. Не от доходов от сдачи квартиры в аренду, а по причине роста стоимости жилья.

Если обратиться к теоретической базе, то в случае, если у тебя выплаты по ипотеке выше дохода, который ты получаешь от сдачи квартиры в аренду, следует несколько раз подумать. В жизни может случиться всякое. Не дай бог, возникнут проблемы со здоровьем, а придется еще содержать неподъемную ипотеку…

Важно сопоставить свой заработок с выплатами по ипотеке. Но если не учитывать этот риск, то все, кто в последние 20 лет брал в России ипотеку, выиграли. В 1998 году, если был кредит в рублях, а стоимость ипотеки в долларах упала в два раза, в рублях она выросла в 2,5 раза. Все равно это было выгодно.

Если растет процент по ипотеке, то это говорит о высокой инфляции. Почему недвижимость, расположенная в центре Лондона, Парижа, Москвы, медленно падает в цене? Дело в том, что в центре города живут состоятельные люди, которые прекрасно понимают: если недвижимость временно упала в цене, это не повод ее продавать. Это повод удерживать недвижимость, пережидать.

Но для этого нужен финансовый ресурс. Если ты на последние деньги берешь ипотеку, с трудом ее выплачиваешь, а потом случается неприятность, этот риск способен тебя очень сильно подвести. Поэтому надо быть максимально аккуратным и иметь финансовую подушку.

И еще один момент. Опасно брать курортную недвижимость. Сочи — прекрасный пример. Очень повезло тем, кто инвестировал в недвижимость Сочи два года назад: взлет цен невероятный, догоняем и перегоняем Москву. 

Но через некоторое время придет понимание, что «однушка», «двушка», «трешка» в Сочи — это своего рода любовница: приобретение — радость, потом ты ее содержишь и видишь, что это обходится очень дорого. К тому же любовница приносит больше проблем, чем жена: то не так, это не этак.

Так и с курортной квартирой: то протечка случилась, то растения погибли и т. д. Такая недвижимость похожа на яхты и самолеты, которые требуют содержания.

Если состоится программа развития Сочи как учебного центра, заработает мощно синергия, университет поднимется с 226-го места в рейтинге, город получит развитие, тогда и в недвижимость можно будет вкладывать. Пока непонятно, будет ли реализована программа развития Сочи и в каком объеме.

«Имеет смысл инвестировать в знания, в себя — тогда с большим успехом можно инвестировать в недвижимость»

— Но ведь Сочи может и выстрелить…

— Мне думается, что нужно не гадать, подбросив монетку, а наблюдать за тем, что происходит в других странах, как там развивалась недвижимость и ориентироваться на это. Имеет смысл инвестировать в знания, в себя, в получение информации. Тогда с большим успехом можно инвестировать в недвижимость.

— Какие еще советы инвесторам вы можете дать?

— Уверен, что крайне важно не торопиться.

Прежде чем покупать недвижимость, следует все проанализировать, не принимать эмоциональных решений. У нас же решения часто принимаются по принципу: какая миленькая квартирка!

Нужно анализировать перспективы развития территории, транспортной доступности, тренды, происходящие в районе. Если в хорошем богатом районе вдруг началось строительство дешевого жилого комплекса, это к проблемам.

А вот если в дешевом районе вдруг начали появляться комплексы бизнес-класса, это хороший признак. Когда в какой-то район (например, в Сколково) вливаются федеральные деньги, это тоже позитивное явление. Поэтому я и говорю о том, что Сочи может и выстрелить, так как существует федеральная программа развития региона.

— Какие недостатки существуют у недвижимости?

— Есть три основных недостатка. Первый — ликвидность. Если акции можно продать за один день, то для продажи квартиры потребуется три–четыре месяца. Когда надо продать быстрее, придется сделать 20–30% скидки.

Второй минус — налоги. Во многих странах, не только в России, правительство увеличивает налоги на владение недвижимостью. Некоторые страны вводят налог на сделку. Например, в Лондоне на сделку человек платит до 12% налога. Покупаешь недвижимость за ₤1 млн — и сразу отдаешь государству ₤120 тыс. Зато в Великобритании нет ежегодного налога на недвижимость.

Третий недостаток — долгосрочность инвестиций. Инвестировать в недвижимость на год очень опасно. Инвестируя в недвижимость, нужно иметь подушку безопасности в деньгах. В этом отношении недвижимость похожа на акции.

Комментарии 4
Сергей ТСТ23 ноября 2021, 8:20

В любом учебнике по недвижимости сказано, что недвижимость отыгрывает инфляцию, а потом прибавляет еще 2–3%. ))) что Это за Книга ..." Основы развода население " .. а кто автор случайно не из Детройта или Сицилии ... цены росли по причине Советского наследие ... размежевание поколений , миграционный потоки как внутренние так и внешние .. сегодня когда в лучших демографических Сценариях естественная убыль население близлежащие десять лет будет 1 миллион .. и опережающий экономический рост в Странах донорах ... миграция из России и рэиммиграция в страны доноры обнулит тот маленький ручеек притока мигрантов .... население РФ с учетом Крыма +Севастополя на 1989 году составило 150 млн .. а сегодня не дотягивает и до 140 млн человек ( гр РФ постоянно проживающих в РФ ) ..

Ответить
Сергей ТСТ23 ноября 2021, 8:51

По сравнению с осенью 2020-го до нуля снизилось строительство многоквартирных домов в 43 городах с общим населением 2,2 млн человек. Об этом «Известиям» рассказал гендиректор Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК) Федор Выломов.

Среди крупнейших: Видное (Московская область), Георгиевск (Ставропольский край), Белово (Кемеровская область), Геленджик (Краснодарский край), Жуковский (Московская область), перечислил Выломов

По его словам, среди причин падения рынка — несоответствие возможностей покупателей и желаний застройщиков,

Ответить
Дмитрий25 ноября 2021, 20:29

поищите инфу про краснодар. там какие-то дикие данные приводят, типа падения объема продаж в 15 раз

Ответить
ID: 7853063030 ноября 2021, 19:38

После рассказа про капитализацию Амазона не стала читать. Автор из той кагорты, кто живет нарративами 2000х годов не замечая что за последние 2 года в мире происходят тектонические сдвиги. Если раньше рассказки про капитализацию Фейсбуков и Амазонов в противовес реальному производству еще проходили на "ура", то сейчас вызывают искреннее недоумение.

Ответить
Сейчас обсуждают
редакцияeditorial@cian.ru