Алексей купил апартамент в апарт-отеле VALO в 2017 году, когда комплекс только начал строиться. За студию у метро он заплатил 1,8 млн руб. Последняя такая студия в 2019 году ушла за 4 млн руб. Но продавать номер Алексей не планирует: он докупил оснащение и передал апартамент в управление VALO Service: согласно выбранной им программе доходности, сдача апартамента в аренду обеспечит ему от 25 тыс. руб. ежемесячно.
В соседнем, пятом, корпусе апарт-отеля небольшую студию с гостиничным управлением (под краткосрочную аренду) приобрела Ольга: семь месяцев назад она заплатила за нее 2,6 млн руб. вместе с гостиничным оснащением. Сегодня такие студии обойдутся в 3,3 млн. По выбранной программе доходности студия будет приносить Ольге от 32 тыс. руб. ежемесячно — именно на такой доход она рассчитывает после выхода на пенсию, а не на ту сумму, что ей будет платить государство.
Стать инвестором способен каждый
На рынке апартаментов все больше людей, которые еще вчера и не помышляли о роли инвесторов. Прежний лидер — банковский депозит — теряет позиции: сегодня ставка по нему малопривлекательна — около 5% годовых, редкие банки предлагают 6%. Инвестиции в качественную недвижимость становятся реальной и более выгодной альтернативой. Но не в жилую недвижимость, которой придется управлять самостоятельно, а в коммерческую, где все заботы берут на себя профессионалы.
В Петербурге ощущается нехватка трехзвездочных гостиниц: хостелы с этого рынка вынуждены уйти, в центре города есть отели уровня четырех и пяти звезд, но основная часть туристов ищет предложения в более доступном сегменте.
Эту нишу заняли апарт-отели: бо́льшая их часть проходит сертификацию именно как трехзвездочная гостиница. Стать инвестором на этом рынке доступно каждому: однажды вложив средства, вы будете просто получать доход.
Условия доходности
Доходность на рынке апартаментов Петербурга разная: в одних проектах она на уровне депозита, в других — превышает его в разы. Ключевые факторы, которые влияют на доходность, — локация и управление.
директор по маркетингу VALO
По словам Евгения Тихоненко, другая составляющая хорошей доходности апарт-отеля — грамотное управление. «Мы взяли на себя большую ответственность и создали свою управляющую компанию, пригласив в нее профессионалов гостиничной отрасли. Она будет управлять комплексом и отчитываться перед инвесторами», — отмечает он.
Третье условие высокой доходности — инфраструктура в комплексе апарт-отелей и вокруг него. Как ни странно, это условие соблюдается далеко не всегда: по закону апартаменты не являются жильем — обеспечивать комплекс инфраструктурой застройщик не должен. Но это обязательное условие для комфорта арендаторов и высокой доходности инвесторов.
директор по маркетингу VALO
Доходные программы
Строительная готовность комплекса VALO на 12 декабря
Наибольшую доходность на рынке апартаментов приносят гостиничные апартаменты, которые можно сдавать в посуточную аренду. По словам Евгения Тихоненко, при такой доходной программе небольшая студия приносит от 32 тыс. руб. в месяц, однокомнатная квартира — около 65 тыс. руб. В год получается 780 тыс. — при стоимости однокомнатных апартаментов с отделкой и оснащением 5,755 тыс. руб. это 13% годовых.
Менее доходный вариант, при котором апартаменты реально не только сдавать, но и использовать как жилье для себя, — долгосрочная аренда. В этом случае доходность — около 8%. «Стоит выбирать проекты, в которых разделены потоки постоянных жителей и тех, кто приехал на пару дней. Это вопрос комфорта и тех, и других. В проекте VALO есть секции для собственного проживания и долгосрочной аренды, а есть — секции гостиничного сервиса», — подчеркивает Евгений Тихоненко.
Еще одна программа — гарантированный доход. В ней заявлен фиксированный доход, который не зависит от сезонности и загрузки комплекса: инвестор получит его в любом случае.
«В этой программе доходность составляет около 9% — от 29 тыс. руб. в месяц за студию», — поясняет Евгений Тихоненко.
Все доходные программы предполагают полное управление апартаментами УК. Инвестору остается только получать доход и вовремя платить налоги: 13% — с физического лица или 6% — с юридического.
Подводные камни
В Петербурге основная часть выходящих на рынок апартаментов — инвестиционные, в отличие от Москвы, где апартаменты чаще покупают для собственного проживания.
До сих пор для многих покупателей становится сюрпризом, что апартаменты не жилье: юридически это коммерческая недвижимость, здесь нельзя оформить прописку, а коммунальные услуги стоят на 10–20% дороже, чем в квартире.
Если вы планируете передать апартамент управляющей компании для сдачи в аренду, оснащение должно соответствовать гостиничным стандартам. Это необходимо для того, чтобы пройти сертификацию.
директор по маркетингу VALO
При выборе инвестиционной программы собственник подписывает договор с УК на несколько лет. Именно управляющая компания будет привлекать арендаторов и рассчитывать доход апартаментов. Поэтому главный вопрос инвестора: как контролировать УК и быть уверенным, что она передает собственнику весь доход?
«Инвестор должен доверять УК, а для этого ее работа должна быть полностью прозрачной. Именно поэтому мы создали онлайн-сервис — личный кабинет инвестора. Каждый из наших инвесторов будет иметь всю информацию о том, в течение какого времени номер был сдан, на какие даты стоит бронь, сколько израсходовано электричества и воды, сколько раз был убран номер и при помощи каких компаний были привлечены клиенты. Каждое действие УК будет отражено в личном кабинете инвестора, которому останется лишь получить прибыль и заплатить налог. Впрочем, мы прорабатываем возможность выступать для инвесторов в качестве налогового агента и самостоятельно выплачивать налоги. Это будет по-настоящему пассивный доход — чистая прибыль».
Евгений Тихоненко, директор по маркетингу VALO
