недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/НовостройкиВторичнаяПрофессионалам

Новостройки vs «вторичка»: что предпочесть?

31 194 8
Новостройки vs «вторичка»: что предпочесть?
Из-за резкого роста цен на рынке новостроек в последние месяцы покупатели жилья переориентировались на рынок вторичной недвижимости. Насколько экономически обоснованно и выгодно такое поведение?

avatar

Андрей Колочинский,управляющий партнер «ВекторСтройФинанс»

Объемы продаж на рынке столичных новостроек все еще остаются на высоком уровне и превосходят показатели прошлых лет, но с момента объявления о продлении программы льготной ипотеки ажиотажный спрос пошел на спад. Так, если в октябре на рынке новостроек в старых границах Москвы было заключено 8200 ДДУ, то в ноябре этот показатель уменьшился до 7613 ДДУ.

В то же время на рынке вторичного жилья, напротив, наблюдается небывалый рост активности: в конце ноября в Москве количество лотов уменьшилось на 20% по сравнению с октябрем. Почему покупатели стали охотнее рассматривать готовые варианты?

Новостройки догоняют «вторичку»

Ответ очевиден: в условиях, когда доходы населения снижаются, рост цен на новостройки отпугнул потенциальных покупателей. Только по итогам октября цены на рынке первичной недвижимости выросли на 3,5%, что сопоставимо с динамикой роста цен за весь III квартал.

Средневзвешенная стоимость 1 кв. м в сегменте массовых новостроек достигла рекордного значения 200 тыс. рублей и приблизилась к ценам на готовое жилье. По данным Циан, средняя цена на вторичном рынке в Москве составляет 240 тыс. за 1 кв. м.

На первый взгляд, поведение покупателей выглядит логичным. Зачем переплачивать за квартиру, которую придется ждать еще два-три года, пока строится дом, когда реально купить готовое жилье и переехать сразу?

Но при более детальном рассмотрении и сравнении качественных характеристик объектов на первичном и вторичном рынке такое решение уже не кажется столь очевидным и экономически выгодным.

цифры

Средняя стоимость однокомнатной квартиры площадью 38–40 кв. м в новостройке комфорт-класса в Москве составляет 8,3 млн рублей. С таким бюджетом можно рассматривать готовые варианты сопоставимой площади в домах старого жилого фонда только на окраинах столицы: в Алтуфьеве, Бескудникове, Медведкове, Бутове, Выхине. «Однушка» в приличном районе с хорошей экологией и транспортной доступностью обойдется дороже — в сумму около 10 млн рублей.

Но дело не только в локации. С точки зрении экономии средств покупатели «вторички» также проигрывают, если речь идет о сделке в ипотеку. Условия кредитования на рынке готового жилья менее выгодные: программа льготной ипотеки заемщикам недоступна, ставки колеблются в диапазоне от 8 до 9%. В то же время взять кредит на покупку новостройки в некоторых банках удастся менее чем под 6% годовых.

пример

Допустим, покупатель рассчитывает на недвижимость стоимостью 8 млн рублей.

Оформив в Сбербанке кредит на покупку готового жилья под 7,8% сроком на 15 лет с первоначальным взносом 20%, заемщик должен выплачивать ежемесячно 60 тыс. рублей. Сумма переплат в этом случае за весь срок обслуживания кредита составит 4,4 млн рублей.

Такой же кредит на новостройку по льготной ставке 6% годовых обойдется дешевле: сумма ежемесячного платежа будет 54 тыс. рублей, а размер переплаты — 3,3 млн рублей.

Кроме того, не стоит забывать про инвестиционный рост цен в новостройках. Только за счет изменения стадии строительной готовности через три года квартира в новом доме способна подорожать на 30%. К ним надо прибавить рыночный рост цен, который, конечно, зависит от экономической конъюнктуры.

За те же три года объекты на вторичном рынке вряд ли заметно вырастут в цене, а если дом находится в неприглядном состоянии и нуждается в капитальном ремонте, стоимость, скорее всего, скорректируется в меньшую сторону.

Плюсы и минусы нового и старого

Единственное преимущество, которое получает покупатель квартиры в готовом доме, — возможность немедленно въехать, не дожидаясь ввода объекта в эксплуатацию. Но этот плюс вряд ли компенсирует низкий уровень комфорта проживания и все недостатки домов старого жилого фонда: отсутствие выразительной архитектуры, современных инженерных решений, благоустроенной территории, двора без машин, эргономичных планировок с местами хранения, квартир с дополнительными санузлами, высокими потолками и панорамными окнами.

Кроме того, квартира в новостройке гарантирует проживание в однородной социальной среде, что не всегда представимо в сложившихся микрорайонах, где живут или арендуют квартиры люди разного социального статуса.

На чашу весов следует добавить прозрачность сделок с новостройками по 214-ФЗ и юридические риски при покупке квартиры в старом жилом фонде (не исключены претензии со стороны старого собственника, нарушенные права несовершеннолетних и т. д.).

Несмотря на очевидные преимущества новостроек перед объектами старого жилого фонда, в ноябре интерес к готовым объектам превалировал.

Что год грядущий нам готовит

Но с наступлением традиционного сезона новогодних акций и скидок ситуация способна измениться. В отличие от частных продавцов, которые обычно приостанавливают продажи на период праздников, офисы застройщиков будут работать вплоть до Нового года и в течение зимних каникул. Наряду с доступной ипотекой этот фактор усилит конкуренцию со стороны первичного рынка.

В следующем году спрос на новостройки продолжит укрепляться — по крайней мере, до июля, пока доступна льготная ипотека. На этом фоне цены на первичном рынке также продолжат расти. Помимо устойчивого спроса на росте скажутся продолжающийся переход на эскроу-счета и повышение платы за изменение вида разрешенного использования земельного участка.

Комментарии 8
Петр Иванов13 декабря 2020, 11:36

Много минусов у новостроек не расписали (

Ответить
Петр Иванов13 декабря 2020, 11:38

-Ремонты года 3 подряд у соседей, даже если сдается с отделкой
-Шумная стройка и толпы строителей по соседству, если это микрорайон
-Недостаток социальной инфраструктуры первое время

не риэлтор13 декабря 2020, 13:39

ессно, не расписали. а вы ждали, что управляющий партнер фирмы-девелопера будет топить за вторичку? )))))))))))

Петр Иванов15 декабря 2020, 13:43

я ожидал хотя бы намеки на объективность

Светлана Благова13 января 2021, 18:55

Автор статьи забыл добавить подпись: "на правах рекламы" ;)

Ответить
ID: 663933826 июня 2021, 9:31

Сверления несколько лет, человейники по 25 этажей, переполненные сады и школы, отсутствие полноценной инфраструктуры, отсутствие парковочных мест, отсюда завышенные цены на платные парковки. "плюсы" современной новостройки.

Ответить
Легион6 июня 2021, 12:32

Однозначно - заказная статья. Автор в своём примере, утверждает, что первичка обойдётся на 1 млн. дешевле, но при этом забыл уточнить, что 3 года надо ждать. Так ждущему надо эти 3 года снимать квартиру, а это и есть 1 млн.(примерно).

Ответить
ID: 77651886 июня 2021, 13:44

нет никаких переплат по ипотеке на горизонте от 15... лет с учётом инфляции в рф, проблема в доходах заёмщиков

Ответить
Сейчас обсуждают
редакцияeditorial@cian.ru