- В ноябре на рынке новостроек Московского региона было заключено 17,4 тыс. договоров долевого участия (ДДУ). Несмотря на ужесточение условий кредитования, спрос сохранился на высоком уровне.
- 82% сделок в ноябре прошло с ипотекой. ЦБ старается ограничить выдачу льготной ипотеки, но в сегмент новостроек продолжает «перетекать» спрос со «вторички».
- За месяц цены на рынке Московского региона увеличились на 1,9%, до 288,4 тыс. рублей за 1 кв. м. Рост замедлился на фоне ужесточения условий кредитования, но пока не останавливается.
- Объем предложения в столичном регионе составляет 105 тыс. лотов. И спрос на рынке, и вывод в реализацию новинок сохраняется на высоком уровне, поэтому количество лотов, доступных покупателям, почти не меняется с сентября.
- Выручка девелоперов в ноябре составила 265,7 млрд рублей.
В дальнейших расчетах учитываются зарегистрированные ДДУ с квартирами и апартаментами. Покупателями выступают физические лица, заключившие розничные сделки (для сделок до 1 марта 2023 года дополнительно применялось ограничение не более пяти жилых помещений на одного дольщика внутри ЖК).
Это позволяет оценить реальный спрос, исключив регистрации ДДУ с юридическими лицами, которые учитываются в официальной статистике от Росреестра. Средние цены рассчитаны по строящимся ЖК без учета проектов из премиальных сегментов.
Спрос сохраняется на высоком уровне
В Московском регионе в ноябре 2023 года зарегистрировано 17,4 тыс. ДДУ. Это всего на 0,8% меньше, чем в октябре.
Спрос сохранился на высоком уровне, несмотря на ужесточение условий кредитования: банки больше не дают скидки на ставки, прописанные в формальных условиях льготных программ, жестче оценивают доходы заемщиков, повышен первоначальный взнос. Этому поспособствовали сезонный рост активности с приближением конца года, а также общая нервозность участников рынка относительно перспектив льготных программ как таковых.
Хотите купить квартиру в новостройке? Подберите лучший вариант с Циан
В Москве в старых границах спрос за месяц снизился на 1,4%, в Новой Москве — на 6,1%. В Московской области, наоборот, активность немного увеличилась (+2,5%).
Динамика сделок на первичном рынке Москвы и Московской области
По данным Циан.Аналитики
Количество сделок на первичном рынке Московского региона
По данным Циан.Аналитики
Доля сделок с ипотекой не снижается
В ноябре доля сделок с привлечением ипотеки в Московском регионе осталась на уровне октября (82%). Банк России старается ограничить выдачу льготной ипотеки, что уже привело к росту отказов по заявкам. Но двукратная разница в условиях кредитования на первичном и вторичном рынках продолжает «выталкивать» в сегмент новостроек тех, кто изначально планировал приобретать готовое жилье.
Снижение роли ипотеки наблюдается только в Москве в старых границах — за месяц доля ипотечных сделок сократилась на 2 п. п. В Новой Москве и Московской области показатель вырос на 2 и 3 п. п. соответственно. По сравнению с прошлогодними значениями зависимость рынка столичного региона от ипотеки увеличилась на 2 п. п.
Динамика доли сделок с ипотекой на первичном рынке Москвы и Московской области
По данным Циан.Аналитики
Динамика доли сделок с ипотекой на первичном рынке Московского региона
По данным Циан.Аналитики
Цены предложения продолжают расти
На рынке новостроек Московского региона продолжается рост цен, но темпы замедлились относительно предыдущих месяцев. За месяц средняя цена квадратного метра в предложении в столичном регионе увеличилась на 1,9%, до 288,4 тыс. рублей. В Москве в старых границах «квадрат» за последний месяц подорожал на 2%, в Новой Москве — на 0,5%, в Московской области — на 1%. Относительно ноября 2022 года цены в регионе выросли на 8,1% (тогда — 266,9 тыс. рублей).
Несмотря на ужесточение ипотечных условий — повышение первоначального взноса, отмену скидок на формальные условия льготных программ, — застройщики продолжают индексировать цены в лотах в надежде заработать на последних сделках ажиотажного спроса.
Средняя стоимость кв. м в предложении и динамика цен за месяц в Москве (без учета премиальных сегментов)
По данным Циан.Аналитики
Средняя стоимость кв. м в предложении и динамика цен за месяц в Московской области (без учета премиальных сегментов)
По данным Циан.Аналитики
Динамика средней цены квадратного метра в Московском регионе (без учета премиальных сегментов)
По данным Циан.Аналитики
Объем предложения стагнирует
В начале декабря покупателям в Московском регионе на выбор доступно около 105 тыс. лотов. Объем предложения практически не меняется с сентября. Относительно весенних максимумов показатель снизился на 10%, вернувшись к прошлогодним значениям. Большая часть предложения сосредоточена в столице — 67,1 тыс., или 64%. Из них 47,1 тыс. лотов находится в старых границах столицы и 20 тыс. — в Новой Москве.
В ноябре в Московском регионе в продажу вышло 53 корпуса на 875 тыс. кв. м жилья. Это один из лучших результатов текущего года — в расчетах не учитываются проекты с продажами не по ДДУ (аукцион, ДКП и др.).
Спрос на рынке и вывод в реализацию новинок сохраняются на высоком уровне, поэтому объем лотов, доступных покупателям, почти не изменился.
Количество квартир и апартаментов на первичном рынке Московского региона
По данным Циан.Аналитики
Выручка сократилась вместе с количеством сделок
В ноябре 2023 года выручка девелоперов Московского региона составила 265,7 млрд рублей. Это на 0,7% меньше, чем в октябре. Объем вырученных средств уменьшился, как и продажи квартир. Относительно ноября прошлого года количество сделок в регионе больше на 82%, а объем выручки — в 2,3 раза. 80% всех доходов (211,3 млрд рублей) девелоперам принесли проекты в Москве.
Эксперты Циан.Аналитики составили традиционный рейтинг проектов с наибольшим количеством сделок в ноябре 2023 года Примечательно, что сразу 4 из 10 крупнейших по продажам проектов находится в Москве в старых границах. Обычно в топ-10 попадает 1–2 проекта из этой локации.
Новогодние акции 2024: скидки и подарки от застройщиков
На первом месте — ЖК «Прокшино» в Новой Москве. Он оказывается в лидерах уже не первый месяц за счет большого количества новых лотов, вышедших в продажу в III квартале. На втором месте — ЖК «Пригород Лесное», который также уже несколько месяцев в топе по продажам. На третьей позиции — ЖК «Молжаниново» в Москве в старых границах. Здесь в октябре и ноябре вышло в продажу два новых корпуса.
Лидеры продаж в ноябре 2023 года в Московском регионе
Место | Проект | Локация | Кол-во сделок | Средняя стоимость кв. м в сделке в ноябре 2023 года, тыс. рублей | Средний чек сделки в ноябре 2023 года, млн рублей | Место в октябре |
1 | Новая Москва | 449 | 289,3 | 12,8 | 1 | |
2 | МО | 376 | 181,4 | 7,2 | 2 | |
3 | Москва | 370 | 254,0 | 10,3 | 9 | |
4 | Москва | 319 | 324,3 | 14,2 | - | |
5 | Новая Москва | 303 | 235,7 | 8,8 | 10 | |
6 | МО | 275 | 202,7 | 8,4 | 11 | |
7 | Москва | 240 | 348,3 | 12,3 | 6 | |
8 | Новая Москва | 235 | 271,9 | 13,2 | 4 | |
9 | МО | 234 | 173,5 | 7,1 | 8 | |
10 | Москва | 231 | 468,0 | 18,3 | 145 |
По данным Циан.Аналитики
«Инициативы Минфина по повышению первоначального взноса и сокращению лимитов по льготной ипотеке резко снижают количество лотов, подходящих под условия программы (в Москве — до 15%, в Подмосковье до — 55%), а значит, это уберет с рынка часть покупателей (по нашим оценкам — 25−30%). На фоне снижения спроса застройщики будут вынуждены перейти от индексации цен к более широкому применению скидок и акций», — считает руководитель Циан.Аналитики Алексей Попов.
Также он отметил, что в краткосрочной перспективе возможен еще один период ажиотажного спроса, когда покупатели решат закупиться впрок, пока «всё не отменили». Этот временной отрезок будет сопровождаться ростом средних цен.
Фото на главной: ЖК «Деснаречье» / cian.ru
